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1、成 本 数 据 库 审 视 成 本 管 控 “第 一 关 ”国 内 某 知 名 地 产 老 总 在 瞄 准 一 地 皮 后 ， 迅 速 让 自 己 的 投 资 智 囊 团 给 出 “测 算 成 本 ”， 结 果 出人 意 料 的 是 四 位 专 家 竟 然 给 出 迥 然 不 同 但 却 各 自 有 理 的 四 种 结 果 ， 这 可 急 坏 了 马 上 就 要 拿 地的 老 总 ， 究 竟 谁 更 专 业 ？ 老 总 心 里 没 底 。 伴 随 房 地 产 市 场 竞 争 日 趋 激 烈 和 房 地 产 商 多 项 目 、 规 模 化 的 发 展 ， 科 学 理 性 拿 地 做 项 目 成

2、为 房地 产 效 益 管 控 的 重 要 环 节 。 拿 地 就 要 做 测 算 ， 可 现 实 是 我 们 老 是 “测 ”不 准 ， 不 是 测 高 就 是 估 低 ，测 算 部 门 自 身 更 是 有 苦 说 不 出 ， 抱 怨 公 司 要 求 太 高 、 测 算 本 身 就 是 难 事 、 又 没 任 何 可 参 考 的 指 标 ，怎 么 “测 ”？ 虽 然 项 目 做 了 很 多 ， 但 在 新 项 目 实 施 中 成 本 管 控 依 旧 感 觉 无 章 可 循 ， 缺 乏 参 考性 如 何 高 效 解 决 这 些 问 题 ， 我 认 为 “成 本 数 据 库 ”的 建 设 开 始

3、逐 步 成 为 大 家 共 同 关 注 的 “热点 ”。 一 、 成 本 数 据 库 “是 什 么 ”？ 所 谓 成 本 数 据 库 ， 就 是 企 业 通 过 搜 集 和 积 累 项 目 开 发 全 生 命 周 期 的 成 本 数 据 ， 经 过 处 理 后 、 总结 形 成 各 类 成 本 指 标 ， 以 及 利 用 这 些 信 息 为 企 业 运 营 决 策 及 新 项 目 的 开 发 提 供 指 导 和 参 考 ， 以 达到 成 本 最 低 和 市 场 最 大 化 的 原 则 。 它 主 要 包 括 项 目 规 划 指 标 、 产 品 规 划 指 标 、 项 目 成 本 构 成 、 成

4、本 科 目 单 方 造 价 、 以 及 各 科 目 下 具 体 的 测 算 模 型 、 经 济 技 术 指 标 （ 如 图 一 ） 。 其 中 测 算 模 型 与 经济 技 术 指 标 是 成 本 数 据 库 中 最 有 价 值 的 部 份 。 如 果 将 成 本 管 理 过 程 划 分 为 前 期 成 本 测 算 、 过 程 中 成 本 控 制 和 后 期 成 本 结 算 核 算 三 大 阶 段 ，那 么 成 本 数 据 库 就 位 于 后 期 成 本 结 算 核 算 阶 段 ， 通 过 项 目 竣 工 结 算 和 成 本 核 算 的 数 据 的 沉 淀 ，以 及 其 它 同 类 项 目 的

5、 数 据 补 充 ， 更 兼 具 行 业 特 性 的 融 入 同 行 的 项 目 成 本 数 据 综 合 后 ， 就 形 成 了 完整 的 成 本 数 据 库 。 成 本 测 算 、 成 本 核 算 和 成 本 数 据 库 三 者 之 间 形 成 循 环 的 闭 环 关 系 ， 相 互 影 响 ，相 互 制 约 （ 如 图 二 ） 。 最 重 要 的 是 成 本 数 据 库 为 下 一 个 项 目 成 本 测 算 提 供 经 验 和 关 键 参 考 ， 而 下一 个 项 目 的 最 终 成 本 结 算 核 算 又 为 成 本 数 据 库 充 实 新 的 实 践 数 据 ， 成 本 科 目 的

6、各 层 级 的 汇 合 和各 项 目 数 据 的 不 断 集 中 ， 最 终 成 本 数 据 库 就 演 变 为 整 个 企 业 级 的 完 备 成 本 数 据 库 。 二 、 成 本 数 据 库 “有 什 么 用 ”? 成 本 数 据 库 是 个 非 常 规 范 和 完 善 的 数 据 系 统 ， 那 么 建 立 成 本 数 据 库 对 企 业 项 目 管 控 有 何 价 值 ？为 便 于 说 明 ， 我 们 将 项 目 全 过 程 划 分 为 拿 地 、 开 发 和 结 算 三 个 阶 段 ， 下 面 我 们 就 具 体 来 看 看 成 本数 据 库 在 项 目 发 展 的 三 个 阶 段

7、 的 各 自 重 要 价 值 （ 如 图 三 ） 。 1、 项 目 拿 地 阶 段 采 用 信 息 化 手 段 ， 规 避 传 统 EXCEL 表 格 的 随 意 修 改 弊 端 ， 在 合 理 的 成 本 指 标 框 架 体 系 和 标准 测 算 模 型 的 分 门 别 类 下 ， 企 业 将 历 史 项 目 的 成 本 数 据 充 分 沉 淀 到 企 业 信 息 化 平 台 中 ， 最 终 优 化形 成 带 有 企 业 自 身 浓 郁 特 色 的 标 准 成 本 库 。 所 以 当 企 业 在 拿 新 地 做 项 目 时 ， 就 可 充 分 参 考 企 业 历史 成 本 数 据 库 的 各

8、 项 指 标 ， 根 据 过 往 项 目 成 本 结 构 、 项 目 规 划 指 标 、 产 品 指 标 、 各 项 经 济 技 术 指标 等 快 速 进 行 成 本 测 算 和 项 目 决 策 。 2、 项 目 开 发 阶 段 在 过 去 项 目 开 发 过 程 中 ， 对 于 成 本 管 控 的 某 一 具 体 阶 段 和 成 本 点 ， 做 多 少 是 依 据 项 目 成 本 经 理或 负 责 人 的 个 人 经 验 ， 都 是 属 于 模 糊 的 经 验 参 考 。 而 有 了 以 知 识 体 系 沉 淀 的 成 本 数 据 库 后 ， 就 可以 将 新 项 目 与 历 史 标 杆 项

9、 目 从 成 本 构 成 、 各 具 体 经 济 技 术 指 标 层 面 进 行 具 体 对 比 ， 找 出 偏 差 较 大的 科 目 ， 通 过 原 因 分 析 ， 发 现 问 题 ， 最 终 采 取 针 对 性 措 施 降 低 “问 题 ”成 本 。 在 这 个 过 程 对 比 中 ，具 体 需 要 对 比 项 目 的 单 方 造 价 和 指 标 含 量 的 差 异 率 ， 差 异 较 大 的 就 要 引 起 高 度 重 视 。 另 外 ， 在 与 乙 方 采 购 招 标 过 程 中 ， 由 于 成 本 数 据 库 过 往 的 采 购 招 标 指 标 ， 可 以 让 地 产 商 在 采 购

10、招 标 执 行 过 程 中 提 前 做 到 心 里 有 谱 ， 有 效 的 防 控 和 杜 绝 乙 方 成 本 虚 报 。 3、 项 目 结 算 阶 段 沉 淀 项 目 知 识 房 地 产 是 个 人 才 流 动 率 相 对 较 高 的 行 业 ， 对 于 一 个 项 目 来 说 ， 关 键 、 重 要 的 人 才 流 失 往 往 带 来“项 目 知 识 ”的 同 步 流 失 ， 有 了 成 本 数 据 库 之 后 ， 存 在 项 目 经 理 、 成 本 经 理 等 关 键 人 才 脑 海 中 的 工程 经 验 、 成 本 知 识 等 就 被 记 录 汇 总 ， 一 定 程 度 上 避 免 人

11、 员 流 失 造 成 的 知 识 流 失 。 知 识 分 享 完 善 的 成 本 数 据 库 建 立 后 ， 由 于 它 本 身 融 汇 了 经 验 丰 富 的 成 本 专 家 的 核 心 经 验 和 宝 贵 知 识 ， 那么 作 为 知 识 ， 带 有 成 功 实 践 的 项 目 成 本 经 验 在 公 司 内 部 充 分 分 享 、 快 速 复 制 ， 学 习 之 后 就 可 以 防止 成 本 科 目 细 则 的 缺 项 漏 项 、 建 立 标 准 的 测 算 模 型 、 融 汇 经 验 值 的 产 品 技 术 指 标 、 以 及 包 含 市 场行 情 的 经 济 指 标 。 三 、 如

12、何 构 建 企 业 成 本 数 据 库 ？ 企 业 如 何 用 最 少 的 时 间 和 成 本 建 立 成 本 数 据 库 ， 具 体 而 言 ， 我 们 认 为 企 业 建 立 成 本 数 据 库 需 要经 过 建 体 系 、 沉 淀 数 据 、 合 理 应 用 和 对 比 分 析 四 个 环 节 （ 如 图 四 ） 。 1、 建 立 企 业 成 本 数 据 库 体 系 成 本 数 据 库 体 系 主 要 包 括 建 立 指 标 模 板 和 建 立 成 本 测 算 模 型 两 大 部 分 。 建 立 指 标 模 板 要 发 挥 成 本 数 据 库 的 价 值 和 意 义 ， 企 业 务 必

13、建 立 成 本 数 据 库 的 完 整 指 标 模板 和 成 本 测 算 模 型 。 指 标 模 板 指 对 整 个 项 目 从 宏 观 的 项 目 规 划 指 标 、 中 观 的 产 品 规 划 指 标 、 以 及微 观 的 与 成 本 相 关 的 经 济 技 术 指 标 多 项 目 对 比 ， 提 炼 出 标 准 模 板 。 在 这 个 过 程 中 作 为 集 团 公 司 有必 要 对 各 区 域 、 各 项 目 公 司 的 成 本 科 目 ， 一 般 来 说 是 前 3-4 级 科 目 要 统 一 标 准 、 原 则 上 不 允 许随 意 更 改 。 建 立 成 本 测 算 模 型 在

14、谈 测 算 模 型 之 前 ， 需 要 提 醒 的 是 我 们 一 般 会 将 项 目 成 本 划 分 为 建 安和 非 建 安 两 大 类 。 建 安 部 分 按 产 品 维 度 进 行 测 算 ， 而 对 非 建 安 部 分 ， 按 项 目 维 度 进 行 测 算 。 测 算 模 型 是 成 本 数 据 库 中 的 基 础 公 式 ， 根 据 成 本 科 目 和 成 本 特 性 我 们 将 测 算 模 型 划 分 为 三 类 ，此 模 型 基 本 囊 括 了 项 目 的 各 项 科 目 成 本 。 第 一 类 型 ： 指 标 *系 数 *造 价 例 如 ： 绿 化 成 本 =建 筑 总 面

15、 积 *绿 化 率 *每 平 米 绿 化 造 价 第 二 类 型 ： 工 程 量 *造 价 第 三 类 型 ： 直 接 录 入 总 价 2、 沉 淀 数 据 成 本 数 据 是 数 据 库 的 最 原 始 、 最 真 实 、 最 有 价 值 的 素 材 源 泉 。 数 据 库 沉 淀 的 工 作 主 要 细 分 为 三类 ： 第 一 ， 是 建 立 历 史 项 目 /产 品 的 成 本 数 据 库 。 这 是 最 基 本 也 是 最 有 本 企 业 特 色 的 数 据 ， 在 未 来项 目 和 产 品 参 考 中 这 类 数 据 是 第 一 参 考 体 系 。 第 二 ， 是 关 于 其 它

16、同 行 企 业 的 项 目 成 本 数 据 库 。 这 个 数 据 获 取 有 些 难 度 ， 但 他 是 站 在 全 行 业 高度 和 视 野 下 检 视 自 己 企 业 成 本 管 控 指 标 的 水 平 和 参 考 ， 在 很 大 程 度 上 将 改 良 和 优 化 企 业 自 身 一 些成 本 瓶 颈 。 第 三 ， 是 基 于 以 上 企 业 历 史 项 目 /产 品 的 成 本 数 据 库 和 同 行 业 其 它 企 业 成 本 数 据 库 两 者 的 积 累和 总 结 ， 建 立 企 业 级 的 标 准 成 本 库 ， 最 终 形 成 项 目 和 产 品 两 个 维 度 的 标

17、准 、 系 统 的 成 本 指 标 库 。 3、 合 理 应 用 一 般 来 说 ， 数 据 库 的 应 用 主 要 表 现 在 拿 地 前 的 成 本 测 算 参 考 ， 辅 助 项 目 决 策 以 及 指 导 项 目 过 程中 的 成 本 管 控 。 在 新 项 目 成 本 测 算 时 ， 快 速 从 “企 业 标 准 成 本 库 ”和 其 它 测 算 方 案 引 入 技 术 经 济指 标 ， 而 后 根 据 新 项 目 的 实 际 情 况 进 行 产 品 或 科 目 的 替 换 与 调 整 ， 快 速 并 有 效 测 算 出 新 项 目 的 成本 。 而 在 过 程 具 体 应 用 中

18、， 成 本 数 据 库 的 快 速 查 询 和 有 效 参 考 将 为 项 目 进 程 具 体 微 观 环 节 提 供 重 要参 考 和 比 较 价 值 。 有 了 系 统 的 成 本 数 据 库 ， 地 产 商 就 可 以 按 项 目 维 度 、 产 品 维 度 和 科 目 维 度 进 行快 速 查 询 。 比 如 说 在 产 品 查 询 时 ， 项 目 负 责 人 可 以 根 据 同 类 产 品 以 及 同 区 域 的 市 场 行 情 和 特 征 进行 同 类 查 找 ， 并 通 过 快 速 的 查 找 替 换 ， 高 效 的 形 成 适 合 项 目 特 征 的 合 理 的 测 算 模 型

19、 。 常 见 的 查 找 替 换 模 式 包 括 如 下 ： 按 项 目 查 找 替 换 查 找 ： 内 外 部 、 区 域 、 项 目 特 征 ； 替 换 ： 项 目 替 换 按 产 品 查 找 替 换 查 找 ： 产 品 分 类 、 区 域 ， 如 ： 住 宅 连 排 别 墅 ； 替 换 ： 产 品 替 换 ； 按 科 目 查 找 替 换 查 找 ： 明 细 科 目 、 产 品 、 指 标 ； 替 换 ： 科 目 测 算 模 型 替 换 。 4、 对 比 分 析 有 对 比 才 有 新 发 现 ， 新 项 目 成 本 数 据 与 历 史 成 本 数 据 的 横 向 纵 向 对 比 往 往

20、能 更 丰 富 、 更 真 实 了解 新 项 目 的 成 本 优 势 和 劣 势 。 比 如 在 项 目 成 本 对 比 中 ， 对 比 新 老 项 目 的 单 方 造 价 与 总 价 的 差 额 和比 率 ， 就 可 以 判 断 出 新 项 目 在 单 方 造 价 对 成 本 的 节 约 和 成 本 利 用 上 的 优 劣 。 而 产 品 建 安 成 本 对 比通 过 技 术 经 济 指 标 系 数 、 单 价 和 总 结 的 综 合 对 比 ， 许 多 产 品 的 技 术 经 济 问 题 都 会 做 到 心 中 有 数 。 而 对 于 数 据 库 自 身 而 言 ， 一 旦 企 业 项 目

21、 和 产 品 达 到 一 定 规 模 和 数 量 后 ， 同 类 指 标 的 积 累 和 丰 富 ，企 业 可 以 完 全 对 同 类 指 标 进 行 基 于 统 计 学 原 理 上 的 指 标 波 动 的 分 布 总 结 。 比 如 基 于 指 标 波 动 的 上限 、 下 限 分 析 、 指 标 波 动 的 平 均 值 等 进 行 统 计 数 据 价 值 分 析 这 些 对 指 标 数 据 库 自 身 指 标 单元 的 真 实 性 、 全 面 性 将 形 成 更 科 学 的 指 导 意 义 。 四 、 成 本 数 据 库 的 加 速 器 -信 息 化 工 具 没 有 同 步 提 升 内 部

22、 管 理 的 外 部 业 务 大 规 模 扩 张 ， 必 是 不 稳 健 的 发 展 战 略 。 伴 随 房 地 产 跨 区 域 、多 项 目 外 部 经 营 的 推 进 和 房 地 产 规 范 化 管 理 、 精 细 化 管 理 的 内 在 要 求 ， 房 地 产 迅 速 建 立 规 范 、 标准 的 企 业 成 本 数 据 库 便 是 当 前 房 地 产 企 业 一 大 要 求 。 但 诸 多 粗 放 式 管 理 的 地 产 商 还 在 用 传 统WORD、 EXCEL 等 表 格 来 记 录 和 处 理 错 综 复 杂 的 成 本 数 据 ， 比 较 标 杆 企 业 相 对 成 熟 的 信 息 化 管理 而 言 ， 传 统 EXCEL 处 理 模 式 存 在 诸 多 弊 端 ， 难 以 胜 任 当 前 的 管 理 要 求 ， 弊 端 包 括 ：EXCEL 集 成 性 差 、 数 据 处 理 分 析 缓 慢 ， 并 且 EXCEL 表 格 可 随 意 修 改 也 带 来 原 始 数 据 真 实 性 的质 疑 和 担 忧 标 杆 企 业 的 实 践 与 经 验 证 明 ， 信 息 化 将 成 为 当 前 地 产 企 业 快 速 、 高 效 建 立 成 本 数据 库 的 有 效 加 速 器 ！