1、房地产金融总复习 1 考试题型 1单项选择题 221=22 2多项选择题 202=40 3判断题 51=5 4简答题 35=15 5计算题 24=8 6. 案例分析题 110=10 第一章 绪论 一、房地产的特征 1自然特征（物理特征） ：固定性、个别性、耐久性、有限性； 2经济特征：建设周期长，投资大；投资的流动性差；价值高大性；产 权分割性；保值和增值性。 二、房地产业的特点 1投资大、借款多、周期长。 2市场受区域因素影响较大。 3具有投资和消费的双重性。 4受国家政策和城市规划的影响。 三、房地产业的行业性质、作用和地位 行业性质：第三产业 在国民经济中的地位：房地产业在国民经济中属于
2、基础性、先导性、支房地产金融总复习 2 柱性产业，是国民经济的重要组成部分，是国民经济中重要的产业部门。 作用： 1是城市存在和发展的物质基础。 2房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源。 3房地产业具有带动性。 四、房地产金融的作用 1是房地产业发展的保障。 2利用政策对房地产业进行宏观调控。 3引导住房消费促进房改。 五、房地产业与金融业的关系 1关系密切，依赖性强。 2同银行业相互促进。 3不良发展会影响金融业的正常运行。 六、房地产金融的主要内容 房地产金融的内容可以根据服务对象和市场主体的不同，可以划分为如 下内容： 1开发性房地产金融服务 2消费性房地产金融服务 3市场化房
3、地产金融服务房地产金融总复习 3 第二章 房地产金融基本知识 一、房地产金融市场的构成要素 客体：房地产资金（房地产业的血液） 主体：资金的供求者，中介（金融机构和非金融机构） 融资形式：信用工具 市场信号：利率 市场规则：进出规则、竞争规则、交易规则和仲裁规则。 二、我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式 三、影响房地产金融市场的社会经济因素 1通货膨胀 物价上涨货币贬值房地产保值和增值增加房地产投资需求房价 上涨； 6 资 金 来 源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 证券市场 企业自筹（资本金） 集体集资 预收款 国营公司 各类公司 债券 股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积
4、金 住宅合作社 特定城市政府与居民房地产金融总复习 4 物价持续上涨收缩性货币政策房地产资金不足楼市低迷贷款拖 欠。 2银行利率的变化 银行利率下降资金使用成本降低房地产需求增加、房地产投资增加 有利于房地产发展；反之，则不利于房地产发展。 3所得税法的变化 房地产交易方面减税降低了交易成本有利于活跃市场交易，有利于 投资有利于房地产发展；反之，则不利于房地产发展。 4货币汇率的变化 汇率上升（本位币升值，外币贬值）资本流出资金减少房地产价 格下降； 汇率下降（本位币贬值，外币升值）资本流入资金增加房地产价 格上升。 5日用品价格的变化 日用品价格上涨人们购买力下降减少对房地产的需求。 6房地
5、产证券和其它投资工具回报率的变化 证券和其他投资工具回报率上升房地产资金流向证券业房地产资金 减少。 7金融政策 金融政策放松房地产资金增加或贷款较容易促进房地产业发展。 8社会福利制度 福利条件越好，个人买房不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低。房地产金融总复习 5 三、名义利率、名义利率的构成、实际利率 1名义利率：名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同 约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利 率就是到期收益率。 2利率集 所谓利率集就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率。 一般来讲包括： 无风险短期实际利率：没有风险和没有通货膨胀情况下
6、的均衡点利 率，通常用短期国库券票面利率表示。 通涨溢价：为补偿持续通货膨胀的购买力损失而要求提高的利率 期限溢价：期限风险收益率（弥补因偿债期长而带来的风险） 差价：违约风险收益率（弥补因债务人无法按时还本付息而带来的风 险） ，流动性风险收益率（弥补因债务人资产流动性不好而带来的风险） ，补 偿抵押手续费。 3实际利率 = 名义利率通货膨胀率 实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是 借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或 利润）减去通货膨胀后的利息率水平。 四、信贷和担保贷款 1信贷（信用贷款） 信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没
7、有任何其他承诺仅以借 款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间房地产金融总复习 6 发生的“纯信用”关系。 2担保贷款 担保贷款的4种基本形式 保证贷款 （狭义的担保贷款） 在借款人出现违约时， 由第三人 （担 保方）提供保证和代偿的贷款方式； 质押贷款是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款 银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系； 抵押贷款抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋 作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊 方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全 权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”
8、质押（或抵押）+保证贷款指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的 结合。 3信贷与抵押贷款的关系 联系：信贷与抵押贷款都是借贷关系。 区别： 比较 信贷 抵押贷款 还款保证 信誉 抵押物价值 贷款安全性 低 高 贷款难易程度 难 易 可贷资金比例 资产的3050% 抵押物价值的7090%房地产金融总复习 7 五、抵押贷款的相关规定 1可设定为抵押物的房地产包括： 依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权； 企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾 馆、自用住宅等建筑物； 依法获得的房屋期权； 依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、
9、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地 使用权。 2不可设定抵押的房地产 权属有争议或不清的房地产； 已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物； 被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； 未依法登记领取权属证书的房地产； 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； 行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允 许抵押的除外； 划拨土地使用权。 3设定抵押贷款时应注意的事项：共有房屋可以抵押，但需经其他共有房地产金融总复习 8
10、 人书面同意。已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效； 目前公房不可抵押。 4房屋拍卖后的清偿顺序 房屋拍卖所得的清偿顺序是： A、支付处分抵押房屋的费用， B、扣除抵押房屋应承担的税款， C、偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金， D、剩余金额返还抵押人， E、若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。 5重复抵押时价款的分配 同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实 现。 因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不 受保护。 六、质押 我国的担保法对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各 种债券（国库券、
11、国家重点建设券、金融债券和AAA级企业债券）和存款单等 有价证券。 七、保证 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债 务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任。 1公民作为保证人承担保证责任的财产范围：其所有的除维持保证人自房地产金融总复习 9 身及其家庭生活必须费用外的财产。 2企业作为保证人承担保证责任的财产范围：企业所有的财产。 第三章 抵押贷款的运作 一、房地产抵押贷款的种类 房地产抵押贷款按不同的分类标准可划分成多种种类。 按贷款对象分类，可分为： 企事业法人房地产抵押贷款。 个人房地产抵押贷款。 按贷款用途分类，可分为： 房屋开发抵押
12、贷款。 土地开发抵押贷款。 购房抵押贷款。 其他用途的房地产抵押贷款。 按贷款利率确定方式和计息方法分类，可分为： 固定利率房地产抵押贷款。 浮动利率房地产抵押贷款。 可调利率房地产抵押贷款。 二、杠杆作用的形式 Y = I + DL Ri=D房地产金融总复习 10 贷款比例和杠杆大小（L）正相关。 杠杆作用形式 资产收益率与贷款利率关系 权益收益率 杠杆正作用 上升 杠杆中性作用 = 不受影响 杠杆负作用 下降 三、月还款额 1本息均还法 2先息后本法 两种方法比较 相同之处：都是等额还款法。 不同之处： 二者的月还款额不同； 每月还款额中本金、利息所占比重不同； 两种还款方式中利息总额不同
13、； 在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。 息后本法（等额本息法）的计算。 L V M M V V = - = - 1 1 1 ) 1 ( ) 1 ( - + + n n i i i M房地产金融总复习 11 计算：借款 50 万，分 15 年还清，贷款的年利率为 6.55%，每月的还款额 是多少？ 5087.39= 4369.5（元） 四、月本利和因子表 贷款额=月还款额1 元钱累积贴现值 月还款额= 借款额 月偿还因子 26 借 款 30万 ， 分 20年 还 清 ， 贷 款 的 年 利 率 为 10%， 每 月 的 还 款 额 是 多 少 ？ 计 划 每 月 还 款
14、 3000元 ， 借 款 期 限 是 20年 ， 年 利 率 是 10%， 可 以 借 款 多 少 ？ （ 元 ） 月 还 款 额 2 8 9 5 0 0 9 6 5 . 0 3 0 0 0 0 0 = = （ 元 ） 借 款 额 8 3 . 3 1 0 8 8 0 0 0 9 6 5 . 0 3 0 0 0 = = （ 元 ） 借 款 额 8 6 . 3 1 0 8 7 3 6 2 4 6 1 9 . 1 0 3 3 0 0 0 = =房地产金融总复习 12 五、抵押贷款的参与人 43 抵押贷款各参与人之间的关系 借款人 债务人 抵押人 放款人 债权人 抵押权人 保险公司 房地产开发商 保险
15、费 保险事故赔付 超过债务部分的赔费 房屋 的居 住权 和使 用权 房屋 的抵 押权 30%购房款 70%购房款 30%购房款 70%购房款 房屋产权 六、抵押贷款运作 30 借款人申请 银行审查、审批 发放贷款 借款合同、抵押合同 抵押登记 办理保险 权属证明交付银行 办理手续 还本付息 清户撤押 个人住房抵押贷款的操作程序房地产金融总复习 13 45 抵押贷款运行过程 借款人 债务人 抵押人 购房者 放款人 债权人 抵押权人 （金融机构） 拍卖公司 贷款资金 还贷 抵押权 房屋产权、撤销抵押 违约 超过债务的资金 债 务 售价低于债务部分 七、期前还款罚则 在发生期前还款时，抵押权人一般要
16、求抵押借款人： l 多付 6 个月的利息； l 多付剩余本金的 15%作为罚金。 第四章 个人住房贷款 一、个人住房贷款的概念和特点 1概念： 个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。 个人住房贷款是一种中长期贷款。 2特点 个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 个人住房贷款必须设立担保房地产金融总复习 14 个人住房贷款的基础是抵押权 个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款成本较高，但效益较好 二、个人住房贷款的种类 1政策性个人住房抵押贷款：包括住房公积金贷款和政府贴息贷款（如 各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）
17、。企业单位的政策 性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款。 2商业性个人住房抵押贷款：是商业银行利用自己的资金条件，自主经 营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有 个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人 住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。 3个人住房组合贷款：个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策 性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住 房贷款的情形。 三、个人住房贷款的几个主要术语 1贷款金额。 也称贷款额度，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借 款人的借款数额会做出限制规定。
18、比如我国目前对个人住房的数额规定不得 超过房价的 70%；购买普通住宅不得超过 70% 。 2首付比率。 首付比率是指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。 （30%、 60%、房地产金融总复习 15 停贷） 3贷款价值比率。 贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。 银行一般有最高贷款价值比率的规定，我国规定，贷款金额最高不得超过所 购房地产价值的 70%。 4偿还比率。 偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占同期收入的比率。 在个人住房贷款中，通常采用的是按月分期付款的方式偿还，其偿还比 率即为借款人的月还款额占月收入的比率。 （1/3、35%、50%） 5贷
19、款余额。 贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一定时期的偿还之后尚未偿还的 贷款本金数额。 四、个人住房贷款的相关规定 1贷款额度 贷款额度最高不超过购买房屋价值的 80%，一般为 70%。 考虑首付比例。 2贷款期限 每笔贷款年限由商业银行根据借款人的年龄、工作年限、还款能力等因 素与借款人协商确定。 贷款期限最长不超过 30 年。 借款人年龄与贷款期限之和不得超过 65（60） 。 3贷款利率房地产金融总复习 16 贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时，若剩余期限在一年 内的仍按合同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次年 1 月 1 日起执行新 利率，因此必须分段计算还贷清单。 居民
20、首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的 下限可扩大为贷款基准利率的 0.85 倍。 居民购买二套房，其贷款利率为基准利率的 1.1 倍。 4还款方式 目前，商业银行的个人住房抵押贷款的还款方式由中国人民银行统一规 定，贷款期限在一年内的采用到期一次还本付息方式，贷款期限在一年以上 的采用等额本息还款法（先息后本）或等额本金还款（利随本清）法，累进 偿还法（尚未采用） 。 五、抵押规定： 1住房抵押登记 抵押当事人必须在抵押合同签订的 30 天内，向产权登记机关申请抵押登 记，抵押合同在生效日为登记之日。 以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房屋买卖合同到房地产所在 地的房
21、地产登记机关办理抵押登记手续。在取得房屋所有权证后要及时 办理正式的抵押登记手续。 2土地使用权抵押登记 土地使用权抵押登记申请：15 天 土地使用权抵押登记和变更登记：15 天房地产金融总复习 17 六、借款人资信评估 1.房价收入比：住房价格/家庭年收入。 对于房价收入比，联合国人居中心的上限是 3：1，世界银行的上限是 5： 1。一般认为 6：1 较合适。 当一个地方房价收入比超过 7：1 以后，就会被世界上公认为“国际房价 难承受的地区”。 2.还贷收入比：月还款额/月收入。 按照国际通行的看法，月收入的 1/3 是房贷按揭的一条警戒线。 第五章 住房公积金 一、住房公积金的概念及特点
22、 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、 城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 住房公积金的特点：专用性、强制性、政策性。 住房公积金制度是围绕住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督形成 的相关制度的总称。 住房公积金制度的特点：保障性、互助性、长期性、普遍性、强制性、 专用性、福利性、返还性。 二、我国住房公积金的管理原则 住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储， 财政审计监督。房地产金融总复习 18 三、住房公积金的缴存的基本规定 缴存比例： 5%20% 缴存时日：单位发放工资的日内 缴交额：缴存比例上年度职工
23、月平均工资2 起始计息日：住房公积金自存入之日起计息 存款利率：按国家规定的利率计息，当年缴存 0.35%，上年结转 2.85% 每人只能有一个账户 四、住房公积金的提取情形 购买、建造、翻建、大修自住住房的； 离休、退休的； （注销） 完全丧失劳动能力，并余单位终止劳动关系的； （注销） 出国定居的； （注销） 偿还购房贷款本息的 房租超出家庭工资收入的规定比例的。 重大疾病。 五、住房公积金的使用： 职工个人的住房改善。 职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住 房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账 户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益
24、。房地产金融总复习 19 住房公积金管理中心可以在资金闲置情况下通过购买国债等进行升值， 升值收益存入专户，用于建立风险基金等。 住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。 申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。 住房公积金管理中心不得对外担保。 住房公积金管理中心的管理费用由住房公积金的增值收益支出，可略高 于国家规定的事业单位费用标准。 六、住房公积金贷款方式 1贷款期限： 30 年，合肥市规定 20 年； 2首付比例（限二禁三） 首套：个人住房贷款购买首套普通自住房，贷款首付款比例不得低于： 90M 2 20%；90M 2 ，30%。 二套： 50%。 三套： 停止向购买第三套
25、及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人 住房贷款 。 3贷款金额： 最高限额：合肥市 45 万（单 35 万、双 45 万） 。 “借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12 月还款能力系 数(0.5)实际贷款年限”。 首付款房地产金融总复习 20 4贷款利率： 现行利率，五年以下 4.00%，五年以上 4.50% 。 二套房贷利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1倍。 5还款方式： 一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。 期 限 还款方式 1 年 到期一次还本付息 1 年 等额本息还款法（先息后本） 等额本金还款（利随本清） 第六章 房地产开发贷款 一、概
26、念及种类 房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及 其配套设施建设的贷款。 按照开发内容的不同，房地产开发贷款类型有： 1.住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市 场销售住房的贷款。 2.商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造 向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 3.土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷房地产金融总复习 21 款。 4.房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需 申请的贷款。 二、期限、利率及还款方式 （一）期限： 1住房开发贷款，最长不超过三年（含三年
27、） ； 2商业用房开发贷款：项目全部用于出租、自营的，贷款期限最长不得 超过 15 年（含） ；项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限最长不得 超过 8 年（含） 。 3其他房地产开发贷款，最长不超过五年（含五年） 。 4土地储备机构抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年。 5贷款展期：不超过原期限的一半。 （二）贷款利率： 住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷 款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率。 （三）还款方式： 住房开发贷款：借款人在借款合同约定的还款期限内，应根据项目销售 进度，分期分批偿还贷款。 商
28、业用房开发贷款：在借款合同约定的还款期限内，对于出租、自营项房地产金融总复习 22 目，贷款采取从项目竣工年度起，按季或半年等额（或按约定比例）偿还本 金的还款方式；对于出售、转让项目，贷款采取按项目销售进度分期偿还本 金的还款方式。 土地储备贷款：贷款人应要求借款人在合同约定的还款期限内，将土地 出让收入优先用于偿还我行贷款。 三、房地产开发贷款的操作流程： 递交申请受理审查项目评估核查审批办理手续资料归档贷 后管理收贷撤保 四、房地产开发贷款申请 1借款人资格：4 证齐全 借款人申请房地产开发贷款的资格审查一般都比较严格，应该是证照齐 全、资信条件好，特别是应该具备开发条件和能力，主要体现
29、为： 4 证建 设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 国有土地使用权证 、 建设 工程开工证或施工许可证 。 2申请贷款资料 在申请房地产开发贷款时，开发商必须向贷款银行提供如下资料： 单位资料 包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经 营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、 保证人的相关材料。 项目资料房地产金融总复习 23 项目资料要求更加严格，必须如实提交，否则被否决的可能性特别大。 包括 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告； 建设用地规划许可证； 建筑工程规划许可证； 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证； 地价缴
30、交凭证复印件； 施工许可证； 房地产预售许可证； 合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。 五、房地产开发贷款审查的主要内容 贷款审查是根据贷款的“效益性、安全性、流动性”（所谓三性）原则和 贷款投向政策，对调查部门提交的报告进行核实审查，并经相关程序后提出 决策建议，由银行的相应决策部门进行审批。 评估内容 借款人评估 项目建设条件评估 审查评估 投资估算和筹资评估 偿债能力评估 贷款风险分析房地产金融总复习 24 六、项目总投资的构成 1土地费用 2前期工程费用 3房屋开发费 4其他费用 5管理费用 6销售费用 7财务费用 8不可预见费用 9税费 第七章 收益性房地产贷款
31、收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是通过房地产的经营来获 取收益的经营活动。收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷 款融资，即收益性房地产贷款。 一、投资主体 股东和放款人 二、投资过程 机会的发现 初步预测简单的风险分析 粗略的投资分析房地产金融总复习 25 三、盈利水平影响因素 一项投资能否成功唯一的标准就是盈利的多少，而影响盈利水平的因素 非常复杂多变，主要有购买价格、未来现金流、融资条件、赋税等。 四.预测财务清单 净营业收入 NOI = 营业收入营业成本 税前收入 BTCF = 净营业收入债务贮备金=净营业收入（利息 年还款额）贮备金 应税收入 = 净营业收入折旧利息
32、 = 税前收入当年还本额贮备金折旧 税后收入 ATCF = 税前收入（应税收入税率） 某一经营性房地产有关资料如下： 购置价格 1500 万元； 抵押贷款和自有资金比例 60%和 40%；贷款期限 10 年 贷款利率、折旧率、所得税率分别是：10%、5%、25%； 年毛收入和营业费用 300 万元和 130 万元； 空房和漏收率 5% 还贷方式：等额本息法（先息后本法） 项目 税前 税后 净营业收入房地产金融总复习 26 毛收入 3,000,000.00 3,000,000.00 空房和漏收损失 150,000.00 150,000.00 减去营业费用 1,300,000.00 1,300,0
33、00.00 净营业收入 1,550,000.00 1,550,000.00 税前收入 净营业收入 1,550,000.00 1,550,000.00 减去利息 900,000.00 900,000.00 减去贷款分摊（本金） 527,228.40 527,228.40 减去贮备金 减去折旧 750,000.00 税前收入 122,771.60 100,000.00 少纳税 25,000.00 税后收入 税前收入 122,771.60 少纳税 25,000.00 税后收入 147,771.60 五、房地产估价模型 对收益性房地产估价最常用最基本的模式是贴现模式： R I V =房地产金融总复习
34、27 其中 V 为预测售价，I 为预测净收入，R 为资本化率。 1.收益是分期实现的，且收益金额不等，则 V 0 为房地产现值；I n 为第 n 年的净收益；r 为基准贴现率，若房地产价值 等于买入价则 r 为内部收益率。 2.每年收益相同，贴现率不变，则 某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元，收益年限可视为无限年， 该类房地产的资本化率为 10%。该宗房地产的收益价格为多少？ 六、房地产价格评估方法 房地产的价格评估办法，贷款实务中通常采用的是收入还原法，有时辅 以市场比较法。 R I V = n n r I V ) 1 ( 0 + = 万元） ( 80 % 10 8 = = = R
35、I V房地产金融总复习 28 收入还原法的两个方法的计算：直接收入还原法和收益资本化法 资本化率的确定方法：市场比较法、毛收入乘数、投资权重法。 贴现率的确定方法：以投资者认同的期望值为标准、 以国债等无风险投 资为参照、以市场平均水平为参照、以贷款利率为标准。现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净 收益为 500 万元，预计未来 3 年内仍然维持在该水平，但等到 3 年后市场回 升时，将其转卖的售价为 7950 万元，销售费税为售价的 6% 。如果投资者要 求该类投资的收益率为 10%，则该写字楼的价值为多少？V= 500/ (1+10%）+ 500/ (1+10%）
36、 2 + 500/ (1+10%） 3 + 7950（16%）/ (1+10%） 3= 500 2.487+ 7950（16%） 0.751= 6855.72(万元） 七、贷款人评价指标 1贷价比 贷价比是借款额与房地产评估价格的比值。7090%。 2债务偿还率：最低 1.25 债务偿还率是目标房地产项目的净营业收入与债务的比值，是决定贷款 最高额度的重要指标，也是贷款风险的重要表征。一般放款人都把 1.25 定为 放贷的最低债务偿还率。具体计算有如下要求： 最高年还贷额=净营业收入/最低债务偿还率 最高贷款额=最高年还款额/抵押贷款系数房地产金融总复习 29 3保本点: 最高 84% “保本
37、”是负债经营的最起码要求。保本点就营业费用与债务之和与可能 的毛收入的比值，即： 保本点=（营业费用+债务）/可能的毛收入 实践中经常将其转换为其他业务控制指标，如资产的出租率（即 100% 空置率）等。 4单位面积贷款额 单位面积贷款额一般应控制在建筑成本的 80%左右， 实际上它与贷价比的 关系非常密切，贷价比越高、单位面积的售价越高，则单位面积的贷款额就 越高。 5.空房率和收租损失。空房率和收租损失一般要求控制在 5%以内。 6.营业费用比率。 营业费用比率=营业费用/（毛租金+其他收入） 。营 业费用比率越低越好。 八、收益衡量指标的计算 1.传统方法： 毛租金乘数： GIM=售价/
38、毛租金 资产收益率： NOI/售价（资产价格） 自有资金收益率（税前和税后） =税前收入/自有资金 =税后收入/自有资金 回收期= 初始投资/年收益房地产金融总复习 30 2.现金流贴现法： 净现值 = 收益现值投资现值 现值盈利指数（现值指数）=收益现值/投资现值 净现值率 =现值盈利指数1 内部收益率 九、收益性房地产投资的风险 1种类： 商业风险 金融风险 购买力风险 流转风险 2风险评价 方差：方差越大则隐含的风险就越大。 失败风险：不成功概率来表示，一般要求控制在 5%以内。 十、必要收益率=实际收益率通货膨胀溢价风险溢价 第八章 房地产保险 一、保险的基本职能 保险的职能是指保险所
39、具有的职责和功能，是保险的性质及其规律性的 客观要求和具体反映。房地产金融总复习 31 1保险的基本职能 保险的基本职能是指保险在一切经济形态下所固有的职能，表现为组织 经济补偿和保险金给付的职能。实质上就是保险的经济补偿职能，是保险本 质特征的反映，以分散风险为前提。 2保险的派生职能 保险的派生职能是由基本职能派生出来的，包括财政性的分配职能、金 融性的融资职能、社会性的防灾防损和减灾职能。 二、保险基本原则 保险原则是保险的行为准则，是维护当事人合法权益的准则。 1最大诚信原则： 告知、保证、弃权与禁止反言 2保险利益原则。 保险利益的存在是保险合同成立的前提。 保险利益的存在时间：财产
40、险索赔时；人身险投保时。 3近因原则。 保险赔偿与保险金给付的先决条件是，造成保险标的的损害后果的近因 是保险责任事故。 4损失补偿原则。 损害补偿原则是处理财产保险赔案时遵循的基本原则，人身保险采用定 值保险合同，一般不适用该原则。房地产金融总复习 32 三、保险合同 主体：当事人、关系人和中间人 客体：保险利益 内容：主体的名称和住所、保险金额、保险标的、保险金赔偿或给付办 法、保险责任和责任免除、违约责任和争议处理、保险期限、 订立合同时间、 保险价值、保险费及支付办法等 人身保险标的（被保险人）不可变更 合同订立：要约投保，承诺承保 保险合同成立的时间：“投保人提出保险要求，保险人同意
41、承保，并就合 同条款达成协议，保险合同成立”。 保险合同的生效条件是： “保险合同成立后， 投保人按照约定交付保险费； 保险人按照约定的时间开始承担保险责任。” 四、房地产保险产品 1房地产风险：财产风险、责任风险、信用风险和人身风险。 2房地产险种：财产损失保险、责任保险、信用保证保险、人身保险。 3企业财产保险的保险标的范围 可保财产：合法、所有权拥有保险利益 不可保财产：不合法财产（违章建筑、危险建筑等） 4建筑工程一切险 建工险，承保以土木建筑为主体的工程在整个建设期间由于保险责任范 围内的风险所造成的损失和列明责任的保险。是集财产损失与责任保险于一房地产金融总复习 33 身的综合保险。 保险期限为保单列明的建筑工程期限。当工程在保险期限内不能完成时， 经投保人申请并加缴保费后，保险人可以签发延长保险期限。 5职业责任险：在房地产业务中，由于工程设计错误在施工后或竣工验 收后才能发现，因此职业责任保险通常采用以索赔为基础的承保方式，并规 定前置期限为 3 年。 6索赔时效： 我国规定，被保险人或受益人的索赔时效为：自其知道 保险事故发生之日起，财险 2 年内不行使而失效；寿险 5 年内不行使而失效。
