1、 当前房地产调控政策问题分析一、调控政策主体不明确1998 年，我国政府机构进行改革，明确规定，与计划、财政、金融三大调控方式有关的原国家计委（现称为“国家发展和改革委员会”）、原国家经贸委员会（现与原对外经贸部合并，称“ 商务部”）、财政部、中国人民银行四个部门为宏观调控部门。以上四个部门是否就拥有房地产宏观调控权是法律明确规定的，其它相关部门是否也拥有房地产宏观调控权，法律没有做进一步明确规定。2003 年，国务院提出土地是宏观调控的手段，由此国土资源部也成为宏观调控的部门之一。房地产调控权的配置是在法律的框架下形成的。从权力来源的角度看，在法律中明确规定哪些国家机关享有房地产宏观调控权。
2、目前，我国宏观调控政策主要包括财政、金融及产业政策几大类，分别出台与十几个不同政策制定机关，中央宏观调控主体过于分散。如作为金融领域管理机关的人民银行则偏重于防范金融风险，出台的政策往往旨在防止房价过高出现泡沫或防止房价过度下跌而影响国内金融秩序。而建设部门作为房地产业的主管部门，则希望房地产业能保持一个高速发展水平。由于部门立场差别，宏观调控政策存在相互消弱的弊端，很难形成调控的合理，影响调控效果。再者，房地产调控权主体过多，控权力就过于分散，当发生情况，需要担当责任时，有可能发生各个部门相互推矮或者无人承担责任的现象，最后产生了看不见的手打败了多只看得见的手的房地产宏观调控。二、调控政策不
3、够全面宏观调控政策准确性主要可以分为三个方面：一是政策内容的正确，二是政策范围的合理，三是政策手段的协调性。但是目前我国的宏观调控政策却出现以下几个问题：（一）政策内容的不准确宏观调控是市场失灵或缺陷时，政府运用经济等相关政策的一种干预手段，是对不能发挥正常作用的市场机制的及时有效的补充，以有助于市场正常运行。宏观调控在任何时候都不能也不应该替代市场机制，也不能干涉企业的自主经营和管理。宏观调控应该是间接的，具有指导意义的，不能直接指挥市场主体的经营活动，干预经济自由。（二）政策范围的不合理宏观调控的范围是一个实证性的问题，每一次宏观经济波动的影响因素在每个时期都不是相同的，因此，房地产宏观调
4、控政策范围也是在不同时期是有所不同的。从 1998 年至今的房地产宏观调控政策过程中，温和调控期和严厉调控期两个阶段的调控目标都是抑制房价上涨。但是在该阶段政策实施之后，其效果并不明显。调控政策脱离了市场，政策范围划定不合理是政策失效的一个重要原因。目前，房地产市场供需失衡是导致我国房价持续上涨的主要原因。因此，房价问题的解决应该以“实现供需结构的相对平衡” 为切入点，在着力增加住房供给数量、优化供给结构的同时也要注重加强对投资、投机需求的抑制。（三）调控手段相对单一房地产宏观调控手段主要可以分为三种：经济手段、行政手段和法律手段。这三种调控手段的内容和方式不同，针对的对象和任务也有所不同，如
5、经济手段，通过调整市场主体的利益关系来影响经济行为的一种宏观管理手段。主要是通过货币、财政税收、土地等经济机制来引导房地产经济的良好运转，实现房地产总供需的动态平衡。它主要是利用经济杠杆来调节市场主体间的利益分配。行政手段，具有强烈的政府意志，是政府采取带着强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理国家经济的手段。法律手段是通过规范生产经营的宏观调控，不论是制定国家计划，还是产业政策，或者实施行政干预，都必须有法律依据。这些手段在房地产宏观调控中要根据房地产市场的不同阶段、对象、以及范围的具体情况有针对性的运用，这样才可以起到积极、及时、有效的效果。一般来讲，宏观调控是以经济手段为主，法
6、律手段为保障、行政手段为辅。但是由于房地产市场与一般市场的特殊性，涉及的土地资源属于国家所有，不能完全通过市场调节，需要政府的供给，因此房地产市场的调控就趋于复杂化，用单一的政策和手段可能出现相互冲突和消弱调控效果。三、调控政策程序不完善权力都有无限扩张的本性，除非遇到不可逾越的障碍，否则不会停止。行政权力扩张定律认为，在行政机关任职的每一个人都必须拥有相应的权力才能完成所承担的责任和义务，而他们所掌握的权力都有无限护张的可能性。房地产调控也符合这个定律。程序的本质就是要限制权力的滥用和肆意行驶，通过承认或规定相对方充分的程序性权力，将政府权力的行驶置于相对方的监控之下，这表示掌握权力的人在拥
7、有实体权利的同时必须承担相应的程序义务，让权利的形式达到“最大的理性 ”。由于我国改革开发之前长期处在计划经济体制之下，关于规范政府调控市场行为的法律体系还处于缺失状态，因此政府在运用宏观调控手段对房地产市场进行调控时缺乏统一的程序性规则和制度。我国房地产宏观调控政策主要是以“规定” 、“通知”、“ 意见”、“办法”等规范性文件形式出台，其政策有浓重的行政色彩，效力层级较低。这些规范性文件没有相关权力义务及法律责任的规定，缺少了强制力、权威性、稳定性和严肃性，且难以操作和执行。因此，需要建立一个严谨的调控程序，规范调控权主体的行为，增加其责任和义务，保障被调控者的利益，促进房地产市场发展向健康、有序的方向前进。
