1、1开发公司自持物业运营模式如何纳税房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业(以商业为例），主要有以下经营模式：第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3. 房
2、地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；二、不同运营模式的如何纳税第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：房地产开发公司涉税：1.增值税：不交纳。2.城市建设维护税：不交纳。3.教育费附加税：不交纳。4.地方教育费附加税：不交纳。5.房产税：年应 纳 房 产 税 的 税 额 =应 税 房 产 原 值 1-（ 10%30%） 1.2 。房 屋 原 价 折 算 为 应 税 房 产 原 值 的 具 体 比 例 ， 由 各 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 和 计 划 单 列 市财 政 和 地 方 税 务 部 门 在 上 述 幅
3、度 内 自 行 确 定 。6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式：房地产开发公司涉税：1.增值税分三种情况：房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型 项目开工时间 计税方法 税率或 征收率 政策依据2016 年 4 月 30 日前 可选择简易 5% 财税201668 号一般纳税人2016 年 5 月 1 日后 一般计税 10% 财税201668 号2小规模 无限定 简易计税 5% 财税201668 号2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）。3.教育费附加税：以增值税为计
4、税基础，税率为 3%（城市）。4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%（城市）。5.房产税：年应 纳 房 产 税 的 税 额 =租 金 收 入 12 。6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。第三类、房地产开发公司物业(以商业为例），交由商业运营公司管 理的模式,分三种情况：（一）开发公司将自持物业(以商业为例）委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：1. 开发公司涉税如下：（1）增值税分三种情况：房地产企业委托商业运营公司出租自行开发商业应交增值税
5、明细表公司类型 项目开工时间 计税方法 税率或 征收率 政策依据2016 年 4 月 30 日前 可选择简易 5% 财税201668 号一般纳税人2016 年 5 月 1 日后 一般计税 10% 财税201668 号小规模 无限定 简易计税 5% 财税201668 号（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）。（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%（城市）。（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%（城市）。（5）房产税：年应 纳 房 产 税 的 税 额 =租 金 收 入 12 。（6）土地使用税： 应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适
6、用单位税额（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。2.商业运营公司涉税：商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务-经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为 6%，如为小规模纳税人征收率为 3%。3（二）开发公司将自持物业(以商业为例）出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：1.开发公司涉税如下：（1）增值税分三种情况：房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型 项目开工时间 计税方法 税率或征收率 政策依据2016 年 4 月 30 日前 可选择简易 5% 财税 20
7、1668 号一般纳税人2016 年 5 月 1 日后 一般计税 10% 财税 201668 号小规模 无限定 简易计税 5% 财税201668 号（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）。（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%（城市）。（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%（城市）。（5）房产税：年应 纳 房 产 税 的 税 额 =租 金 收 入 12 。（6）土地使用税： 应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。2.商业运营公司再出租涉
8、税：（1）增值税分三种情况： 商业运营公司租入商业再出租应交增值税明细表公司类型 项目开工时间 计税方法 税率或 征收率 政策依据2016 年 4 月 30 日前 可选择简易 5% 税总纳便函201671 号一般纳税人2016 年 5 月 1 日后 一般计税 10% 税总纳便函201671 号小规模 无限定 简易计税 5% 国家税务总局 2016 年第 16 号公告（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）。（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%（城市）。（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%（城市）。（5）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=
9、应税土地的实际占用面积适用单位税额4（6）印花税：合同价款的千分之一缴纳。（7）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低；但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业（商业）的租赁时点，应注意把握在 2016 年 4月 30 日前，再出租才可能选择简易计税方法按 5%交纳增值税；否则按一般计税方法 11%交纳增值税。房地产出租自持物业是以新老项目为标准，选择增值税计税方法的；商业运营运租入资产再出租，则以租入的时间为标准，选择增值税计税方法的。(三）房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司（以房地产全资
10、子公司为例)，由商业运营公司经营的模式：1.开发公司涉税如下：（1）增值税分三种情况：房地产企业投资自行开发商业应交增值税明细表公司类型 项目开工时间 计税方法 税率或征收率 政策依据2016 年 4 月 30 日前 可选择简易 5% 财税 201636 号一般纳税人2016 年 5 月 1 日后 一般计税 10% 财税 201636 号小规模 无限定 简易计税 5% 财税201636 号（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）。（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%（城市）。（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%（城市）。（5）印花税：合
11、同价款的万分之五缴纳。（6）土地增值税：以对应增值率计算交纳。（7）企业所得税：如符合国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告2015 年第 40 号公告的条件，可免企业所得税，需向税务机关报批。2.商业运营公司涉税：（1）接受投入环节 商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如能符合财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税201537 号的条件，可免交契税，需报税务部门审批。 商业运营公司在 5 月 1 日后，从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产，取得增值税专用发票，按 11%税率分两年抵扣增值税；从采用简易计税方法交
12、纳5增值税的房地产开发企业购入不动产，取得增值税专用发票，按 5%税率或征收率分两年抵扣增值税。（2）接受投入后再出租环节 增值税分三种情况： 商业运营公司接受投入不动产再出租应交增值税明细表公司类型 接受投入时间 计税方法 税率或 征收率 政策依据2016 年 4 月 30 日前 简易计税 5% 国家税务总局 2016 年第 16 号公告一般纳税人 2016 年 5 月 1 日后 一般计税 01% 国家税务总局 2016 年第 16 号公告小规模 无限定 简易计税 5% 国家税务总局 2016 年第 16 号公告 城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）。 教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%（城市）。 地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%（城市）。 土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额 印花税：合同价款的千分之一缴纳。 房产税：年应 纳 房 产 税 的 税 额 =租 金 价 值 12 。 土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
