1、谨呈：天山集团,2012年6月,天龙饼业项目研究报告,第一篇城市规划,城市规划石家庄规划“北跨、南优、西控、东延”的发展方向，属于是”2+4”的重要城区组团,规划确定栾城县城市建设发展方向为新市区向西南拓展，尤其是南三环路横穿县境北部，省级、县级和乡村公路四通八达，连接成网，交通便利，区位优越。被纳入“2+4组团”（2=石市6区+正定新区。4=栾城+鹿泉+藁城+空港工业园）。城市规划区总面积345平方公里，人口33万，辖5镇3乡182个行政村。城市发展建设始终坚持“园林式、生态式、现代化”理念，现有“国家级园林县城”称号。,城市规划,石家庄市城市总体规划(20102020年),中心区,老城区,
2、鹿泉,栾城,东部产业区,藁城,正定新区,区域功能定位栾城县“1+4格局发展”，将重点发展以商贸、工业、农业等方面的新型功能城区，有利于通过产业带动人口聚集，促进房地产业发展,“四功能区”： 东部“柳林屯生态农业园”，打造制定了以“一园、四区、五点、一线”为主要格局的栾城县生态农业科技示范园区的总体规划，以大棚草莓、设施蔬菜、大田蔬菜、食用菌为主要品种的万亩无公害蔬菜基地； 西部“窦妪工业园”，是栾城1+4组团重点，是经国务院批准的省会化工、机械卫星城。由市规划设计院完成，将全区分成了产业区、生活区、绿化休闲区，规划面积8平方公里，人口规划为6万人； 南部和北部“商贸城”，由于冶河和南宫又高速和
3、国道贯穿。交通运输方面便利快捷。大力发展大型商贸城加速栾城发展。,城市规划,栾城,窦妪工业园,南宫商贸城,柳林屯生态农业园,冶河商贸区,308、107国道；京深、青银、大广高速贯穿。,公路,地铁,地铁2号线（规划中）,铁路,京广铁路纵穿窦妪,区域交通栾城道路交通较发达，具有高速、铁路、地铁等，便捷的交通网络将拓宽客户来源渠道，有利于客户辐射面扩大,城市规划,石家庄市栾城县综合交通规划图（2011-2030）,栾城县作为石家庄新规划城市“2+4”组团，有利于缩短与市中心的空间距离，吸引外来人口进入； 区域功能以工业、农业和商贸为发展方向，二、三产业的并重发展，将促进产业的调整和提升，会为项目带来
4、良好的购买力客群 。,城市规划,小结,商品房市场,土地市场,第二篇栾城房地产市场,PART 1 商品房市场,商品房市场,商品房市场：2009-2012栾城县商品房市场成交量价保持稳步上涨势头，2012年成交均价已达3858元/平方米，成交面积达12.66万平方米,2009-2012年商品房成交量稳步上升，2012年至今成交面12.66万平方米；2012年商品房成交均价3858元/平方米；2012年栾城县商品房至今竣工面积87.51万平方米。,数据来源：CRIC调研数据,数据来源：CRIC调研数据,PART 2 土地市场,土地成交市场栾城县2011至今成交土地以工业类用地为主，成交总建面达到68
5、.19万平方米；工业用地成交平均价格为27.82万元/亩。,2011年-2012年6月栾城县工业和其他土地成交,数据来源：中国土地市场网，国土资源局,2011年-2012年6月，栾城县工业类用地成交6宗，其他用地成交1宗。从成交面积来看，以工业用地成交面积最大，成交总建筑面积68.19万平方米；从土地成交楼面地价来看，工业用地平均成交价格为27.82万元/亩；其他用地，成交土地平均价格为38.45万元/亩。,土地市场,从栾城县土地成交情况来看，栾城县的成交土地中心为发展工业的工业用地，栾城县不属于房地产市场发展的区域,土地市场,小结,市场分析,典型项目分析,第三篇东河住宅市场,客户分析,未来供
6、应分析,PART 1 市场分析,栾城房地产市场分为308沿线和县城版块。308沿线主打交通优势牌；县城板块为栾城居民购房置业的首选区位。,市场分析,本案,市场分析,栾城县商品住宅市场起步较晚，市场开发水平较低，建筑形态以多层、高层为主，属于初级阶段,卓达太阳城,栾城市场目前开发水平属于中档项目开发，市场高性价比中高端项目不多，市场主要以开发商前期做形象积攒客户订单后集中开盘销售的形式进行营销。,尚城,花溪里,沸点名邸,华鼎孔雀城,承翰世家,2009-2011年，栾城县商品住宅供大于求，供求比分别为1:0.83和1:0.88；2011年开始，市场表现为供不应求，供求差值为2011年4.86万平方
7、米，供求比为1：1.26。2012年上半年供求比几乎持平，为1:0.94，预计2012年市场表现为供不应求； 原因是栾城住宅市场于2007年起步，2010年后期发展进入高峰，2011年随限购政策和石家庄市政策影响，栾城战略位置显露，多数药厂、制造业等在栾城周边建厂。员工不断涌入扩大了当地内需。尤为突出的是神威制药。未来栾城被定为石家庄“2+4”重点组团，大力发展过程中不免大中型制造业建厂招工。未来两年，栾城房地产市场需求将大大增加。,数据来源：CRIC调研,供求比分析：栾城房产市场起步晚，起点高，2011年起供求比达到1：1.26，市场呈现供不应求态势,2009-2012年6月栾城县商品住宅供
8、求分析 （单位：万平方米）,市场分析,栾城县商品住宅市场呈成交稳定、供应不足的态势，刚需性需求开始释放，所占市场份额逐渐增大； 供应量逐年下降。从2011年-2012年（6月）开始。供应量降幅分别为29.25%和29.22%。2012年上半年供应13.42万平方米，预计全年同比将会有小幅上升，供应量有待释放；成交量基本稳定。栾城县的年均成交量在22万平方米左右，2009年-2011年成交同比增速分别为19.92%和0.42%。2012年前6个月成交12.66万平方米。,供求分析：2010年至2012年前六月，栾城县整体供应量下滑，成交较为稳定，年均成交在20万平方米左右，2012年上半年供应5
9、.8万平方米，成交12.7万平方米,2009-2012年前6月栾城县商品住宅供应面积走势 （单位：万平方米）,2009-2012年前6月栾城县商品住宅成交面积走势 （单位：万平方米）,市场分析,数据来源：CRIC调研,价格分析：与全市商品住宅成交均价逐年稳步上涨趋势相同，栾城县成交均价也保持上扬，栾城市场的价格上涨空间较大。,2009-2012年，栾城县商品住宅成交均价每年涨幅分别为：7.8%、24%、4.4%。从价格走势对比来看，栾城房价依然稳步上涨，随着石家庄栾城一体化进程的加速栾城肩负起主城产业转移、人口外移的重任，预计未来价格释放空间较大。,2009-2012年前6月石家庄市和栾城县商
10、品住宅成交均价走势 （单位：元/）,市场分析,数据来源：CRIC调研,价格分析：成交套均总价逐渐提升，2012年第2季度成交套均总价45万元/套；总价40万左右的住宅是成交主力,2009年-2012年第2季度栾城县住宅成交套均总价稳定上涨; 就商品住宅成交单套总价来看，购房者主要购买总价区间为40万-50万左右，占比45%。,2009-2012年栾城县商品住宅成交套均总价分析 （单位：万元/套）,栾城县商品住宅成交单套总价配比 （单位：万元/套）,市场分析,数据来源：CRIC调研,数据来源：CRIC调研,区域房价支撑要素成熟生活区+供应量+客户需求,市场供应量略低,客户需求,成熟生活区,目前栾
11、城县有5个项目在售其它项目大部分已售罄，市场存量较少，还有2个项目即将开盘，本年预计供应和去年几乎持平，在25万左右。,学校、医院、邮局、银行、餐饮、购物、超市等城市生活配套设施一应俱齐,区域房价支撑要素,通过调研，未来客户对于栾城县需求相对较大，作为县市项目尚可。，但产品单一，品质一般。未来需要较多的中端产品。,市场分析,栾城县作为石家庄规划城市组团，有利于缩短与市中心的空间距离，吸引外来人口进入，市场需求逐渐增加，市场空间巨大； 由于需求持续增长，价格趋向高价区间，单价的攀升致使高位总价段比重也不断增长；,市场分析,小结,PART 2 客户分析,客户分析,栾城县客户来源分析地缘性客群是主流
12、，本地客群占比高达75%，石家庄市的客户占比约为20%，周边县城客户占比较少,数据来源：项目实地调研 售楼人员访谈,栾城客源占比达到75%：以内部刚性需求为主； 石家庄市区板块占比20%：以环境和工业产业推动了人口流动； 区县板块占比5%：吸引远离石家庄的县区向石家庄的周边卫星城迁移。,栾城地区,石家庄地区,藁城地区,鹿泉地区,在售项目客户来源普通住宅项目多为栾城本地客群购买，客群涵盖面较窄,在售项目客群来源,在售项目分布,客户分析,卓达太阳城,沸点名邸,花溪里,承翰世家,尚城,卓达太阳城阳光美墅,栾城县客户需求分析,市场结论：首次置业需求（46%）和首次改善性需求（31%）是栾城住宅市场需求
13、的主体,客户需求量评估首次置业和首次改善型置业的刚性需求是东河区住宅市场需求的主体,客户分析,客户构成分析购房客户中以企业职工和公务员为主；其特征是收入稳定、以中、青年人群为主，家庭结构多为二口、三口之家，购买舒适型产品居多。,通过对东河区各售楼处实际走访调查，得出市场客群职业占比：企业职工30%、私营小业主25%、公务员25%、外来务工者15%、其他职业5%，共计五大类客群组成东河区购房客群。不难看出，东河区作为包头老城区，当地企业职工，商贸/批发零售业，以及公务员在购房者中占比较大，是目前东河区的主力客群。,客户分析,客户购买力分析中高收入客群是市场主要购买力，超高收入客群和中低家庭收入客
14、群形成强烈反差。,栾城家庭购买力分析,数据来源：项目实地调研 购房者访谈,客户分析,客户购买房型偏好当地客户偏好二房、三房户型，其中标准三房和舒适型二房市场需求较多。,通过对栾城县各售楼处实际走访调研以及部分到访客户调研，目前市场对二房、三房需求量较大，三房占比35%，二房占比35%，一房占比12%。目前在售项目大多位于栾城核心县区，产品设计多针对首次置业者，以标准型三房和舒适型二房为主。购房者较为理性。但客户购房偏好比例也显示出，当地针对改善型购房，特别是二次改善型购房客群的产品较为缺失。,客户分析,购房客户对住宅面积的需求主要集中在80-140之间，占总体的85%之重；其中对80-100面
15、积段的需求占总体的45%；将客户偏好对应户型来看，舒适型两房和经济型三房最受当地首次置业客户欢迎。而120-140 面积段的三房较受当地改善置业客户的欢迎；栾城县基本都是板楼结构，户型南北通透，户户朝阳。从居住舒适度出发，必然要求项目产品设计符合当地购房特点；超大户型产品不仅仅在销售速度上比较慢，而且高总价限制了部分客群的购买力。,客户购房面积偏好90-100和120-140面积段，较受购房客户的欢迎。,客户分析,客户购房关注因素,客户购房关注点分析客户对房屋的位置、价格、交通便利以及配套设施关注度大,在区域内项目自身产品差异性不大的情况下，大部分客户对项目本身的外部因素较为关注。通过对栾城县
16、各售楼处实际走访调查，栾城在购房客群关注因素方面分为十大类，其中位置因素关注度最高，占比达到18%，其次是价格因素，价格是决定最后购买的主要驱动力，占比17%；栾城购房客群多为刚性需求，市场可选择余地不大，对各项目产品有较强认知，另外教育资源作为刚性需求释放后的必备条件，在客户购房时会提前考虑进去。,客户分析,PART 3 典型项目分析,目前栾城县在售楼盘共6个，项目较少。其中华鼎孔雀城和卓达太阳城项目体量较大，其他体量都偏小。华鼎孔雀城虽然目前已在售，但处于内部认购阶段，而卓达太阳城则处于尾盘销售阶段。,典型项目分析,卓达太阳城美墅（在售）,华鼎孔雀城（在售）,花溪里（在售）,卓达太阳城（在
17、售）,承翰世家（未开盘）,尚城（在售）,沸点名邸,典型项目华鼎孔雀城,在售,典型项目分析,项目规划,典型项目华鼎孔雀城,典型项目分析,A1：两室两厅一卫90,A2：三室两厅两卫126,B1：两室两厅一卫90,B2：三室两厅两卫126,C1：一室一厅一卫49,C2：一室一厅一卫49,典型项目沸点名邸,在售,典型项目分析,典型项目沸点名邸,典型项目分析,92.05 两室两厅一卫,131.04 三室两厅两卫,87.42 两室两厅一卫,124.40 三室两厅两卫,典型项目花溪里,典型项目分析,在售,典型项目花溪里,典型项目分析,二室二厅一卫，98.12,四室二厅二卫，156.54,三室二厅二卫，123
18、.87-126.87,三室二厅二卫，123.39,典型项目卓达太阳城,在售,典型项目分析,典型项目卓达太阳城,典型项目分析,自然优筑 2室2厅1厨1卫 91.12,时尚雅居 2室2厅2卫1厨 91.71,时光雅苑 3室3厅2卫1厨 145.15,阳光星座 1室1厅1卫1厨 43.60,典型项目尚城,典型项目分析,在售,典型项目尚城,典型项目分析,三室二厅一卫，122,二室二厅一卫，94.71,二室二厅一卫，92.36,二室二厅一卫，83,典型项目卓达太阳城-美墅,尾盘,典型项目分析,典型项目卓达太阳城-美墅,典型项目分析,山水豪邸跃层 四室两厅三卫一厨 188.74,风尚俊庭 3室2厅2卫1厨
19、 145.52,阳光影舍 3室2厅2卫1厨 133.60,心情雅居 4室2厅2卫1厨 164.13,典型项目承翰世家,待售,典型项目分析,典型项目承翰世家,典型项目分析,两室两厅一卫82.8,两室两厅一卫90.6,三室两厅两卫120.8,三室两厅一卫102.6,跃层：四室三厅三卫255,目前东河区在售楼盘共7个，项目较少，体量一般不大，并且大部分楼盘都处于尾盘销售阶段。,典型项目分析,东河国际商住城,保利百合花园二期（未开盘）,桃园新村,泰恒新城二期,喜路大厦（未开盘）,天安雅居,九合东粮广场,鹿鼎豪庭 （未开盘）,顺鑫望潮苑三期,欧艺家园翡翠苑 （售罄）,宁鹿水岸（售罄）,美岸华庭三期.御龙
20、阁,颐和观海（未开盘）,鼎太风华五期 （未开盘）,典型项目分析,典型竞争项目供求及去化,从供求关系角度来看，栾城在售项目大多处于尾盘阶段，根据项目去化计算，目前市面上房源将在一年左右全部消化完毕。,典型项目分析,即将上市项目,未来栾城只有一个项目入市，其体量不大，入市价格在4200元/平方米。,在售项目较少，市场在售房源将于半年左右全部去化; 中低档次产品居多，户型设计以二房、三房户型为主，大部分项目 产品设计缺乏亮点，抑制了价格上涨空间； 未来将有一个项目入市，体量规模较小，市场竞争有限,典型项目分析,小结,PART 4 未来供应分析,2011年-2012年6月栾城县已成交未开工土地位置,2
21、012014 号公建配套用地，每亩地价38.45万元,2012017 号工业用地，每亩地价23.78万元,2012018号工业用地 ，每亩地价32.01万元,2012006 号工业用地，每亩地价33.43万元,2012015号工业用地，每亩地价24.27万元,2012016号工业用地，每亩地价23.89万元,2012007号工业用地 ，每亩地价29.52万元,未来供应分析,未来供应分析,已成交未开工土地：2011-2012年6月栾城县已成交未开工土地为工业用地和公建配套用地，却没有与住宅用地有关的迹象，因此未来官方土地的供应和成交不会对栾城县商品房、商品住宅市场产生影响。,备注：土地数据来源均
22、为石家庄市国土资源局官方公布数据。,当前栾城县未开工住宅用地体量为零，未来很长时间内将持续供 需失衡的状况，但土地市场目前无规律可循，未来的前景并不确 定，有望形式好转。,未来供应分析,小结,第四篇初步经济测算,本案价格推导根据市场比较法导出本案目前入市基准价4879元/平方米。,项目经济测算,本案价格推导栾城县在售项目价格平均年增长在10%-14%左右。假设本案于2013年五一前后开盘销售，价格涨幅取10%，项目入市价格约为5360元/平方米。,项目经济测算,结论经济测算，住宅销售价格取5360元/平方米。,车位情况当地车位配比多在1：0.5-1：0.8之间；车位价格多在12万元/个。,栾城县城乡规划技术标准(试行)规定多、中、高层住宅为主的用地，住宅每户配置0.6个机动车车位。 当地在售项目车位比高于标准。,栾城县大多数在售项目车位还没有开售，价格待定。当地车位价格在3500元/平方米区间。 在市场调研的基础上，保守估计，项目入市后，车位价格为4000元/平方米。,车位价格,车位配比,项目经济测算,结论经济测算，车位销售价格取4000元/平方米。,THE END,
