1、第 38 卷 第 12 期2015 年 12 月测绘与空间地理信息GEOMATICS SPATIAL INFOMATION TECHNOLOGYVol38， No12Dec ， 2015收稿日期 : 2015 01 26作者简介 : 陈永立 ( 1973 ) ， 男 ， 河北元氏人 ， 正高级工程师 ， 硕士 ， 1997 年毕业于武汉测绘科技大学大地测量专业 ， 主要从事测绘生产技术管理与研究工作 。农村房地一体确权登记发证有关问题的探讨陈永立1， 赵彦荣2， 王 菁1( 1 河北省第一测绘院 ， 河北 石家庄 050031; 2 河北省基础地理信息中心 ， 河北 石家庄 050031)摘
2、要 : 结合建立房地一体化不动产登记体系的要求 ， 以及地籍调查 、房产调查有关规范要求 ， 围绕在地籍调查的基础上如何进行房屋等建筑物 、构筑物的补充调查 ， 如何形成房地一体的调查成果 ， 为房地一体化不动产登记提供基础资料 ， 进行技术探讨 。关键词 : 不动产登记 ; 房屋调查 ; 房地一体化 ; 宅基地 ; 集体建设用地中图分类号 : P272 文献标识码 : A 文章编号 : 1672 5867( 2015) 12 0213 03Discussion on Development of ural ealEstate ight egistration CertificationCHE
3、N Yong li1， ZHAO Yan rong2， WANG Jing1( 1 The First Surveying and Mapping Institute of Hebei Province， Shijiazhuang 050031， China;2 Basic Geographic Information Center of Hebei Province， Shijiazhuang 050031， China)Abstract: In this paper， combining with a real integration of the real estate registra
4、tion system requirements， while taking into accountthe relevant norms of cadastral survey and real estate survey requirements， in the foundation of Cadastral Investigation on how to hous-ing and other buildings， structures， supplementary investigation， how to form the survey results of real estate，
5、real estate integrated re-al estate registration and provide basic information， technical discussionKey words: registration of real estate; housing survey; real estate integration; residential land; collective construction land0 引 言2014 年 8 月 1 日 ， 国土资源部 、财政部 、住房和城乡建设部 、农业部 、国家林业局联合下发了 关于进一步加快推进宅基地和
6、集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知 ， 通知要求 “全面加快农村地籍调查 ， 统筹推进农房等集体建设用地上的建筑物 ， 构筑物补充调查工作 ”。各地要在兼顾集体建设用地流转 、改革完善宅基地制度等土地改革制度 ， 不动产统一登记建设的实际需要 ， 按照农村地籍和房屋调查技术方案 ( 试行 ) 的要求 ， 在农村地籍调查工作的基础上 ， 将农房等集体建设用地上的建筑物 、构筑物等纳入调查范围 。农村地籍和房屋调查技术方案 ( 试行 ) 中也要求全面查清农村范围内包括宅基地 、集体建设用地等每一宗土地的权属 、位置 、界址 、面积 、用途 ， 地上房屋等建筑物 、构筑物的基本情况 ， 为农村
7、集体土地确权登记发证工作提供基础资料 ， 为实施不动产登记奠定基础 。将于 2015 年 3 月 1 日起施行的 不动产登记暂行条例 已明确建设用地使用权 、宅基地使用权 、房屋等建筑物 、构筑物所有权等不动产权利 ， 需要按规定办理不动产登记 。本文将结合建立房地一体化不动产登记体系的要求 ， 对已经完成农村地籍调查工作的区域 ， 本着避免增加群众负担 ， 减少重复建设和资金浪费的原则 ， 同时顾及地籍调查和房产调查有关规范要求 ， 就在地籍调查基础上如何进行房屋等建筑物 、构筑物的补充调查 ， 如何形成房地一体的调查成果 ， 为房地一体化不动产登记提供基础资料 ， 进行技术探讨 。1 房屋
8、调查的基本单元与调查内容房产测量规范 GB/179861 规定 : 房屋用地调查与测绘的单元为 “丘 ”， 房屋调查与测绘以幢为单位分户进行 。结合地籍调查形成的实际成果 ， 房产调查应以宗地为单位逐幢房屋进行调查 。房屋用地可以理解为宗地 ， 不再进行房屋用地的调查与测量 。按照 GB/179861 及 农村地籍和调查技术方案 ( 试行 ) 的要求 ， 房屋调查的内容应包括房屋的坐落 、产权人 、产别 、层数 、所在层次 、建筑物结构 、建成年份 、用途( 包括批准用途和实际用途 ) 、面积 ( 批准面积和实际面积 ， 其中实际面积应以房产测量面积为准 ) 、墙体权属 、权源 、产权纠纷和他
9、项权利等基本情况 。对于房屋调查的内容和要求 ， GB/17986 1 均做了详细规定 ， 不再赘述 。本文就农村地籍和房屋调查中的一些特点 ， 对有关内容的调查进行探讨 。1) 房屋坐落 : 在地籍调查中房屋坐落一般只填写到村 ，这一填写方式不能详细表达房屋的所在位置 ， 尤其是成片宅基地 ， 更不能反映其详细位置 。目前来说 ， 大部分村庄都具有街道名称 ， 对每一户都编有门牌号 ， 因此 ， 房屋调查应对房屋的土地坐落细化到门牌号 ， 记录在房屋调查表中 。2) 房屋产权 : 在宅基地与集体建设用地中 ， 其土地使用权利人一般与房屋所有权人一致 ， 尤其是宅基地 ， 其土地使用人与房屋所
10、有人应为同一人 ， 在他人土地上建房的应该为少数 。因此 ， 在房屋调查过程中 ， 应注意核实土地使用权人与房屋所有人的一致性 。3) 对确实存在土地使用权人与房屋所有权人不一致时 ， 对房屋所有权人提供的房屋产权证明材料应重点核实 。在宗地中如果出现一房多户的现象 ， 应现场确定房屋的分户界址 ， 并经双方房屋所有权人签字确认 。同时 ， 应注意核实土地权属调查时 ， 土地使用权人确立的正确性 。4) 房屋产别 : 宅基地应为私有房产 ; 集体建设用地应主要为集体所有权产和私有房产两类 ， 当然不排除有其他类型的产别 ， 但应为少数 。5) 为满足房产登记的需求 ， 房屋补充调查时 ， 应由
11、房屋所有权人提交统一制式的房产登记申请书 。6) 房屋调查时 ， 应注意对地籍测量时丢漏的 、房产测绘又要求计算全部建筑面积和计算一半建筑面积的房屋附属设施的调查 ， 如阳台 、挑楼 、挑廊 、架空通廊 、室外楼梯 、门廊等的调查 ， 尤其应注意计算一半建筑面积的房屋附属设施的调查 ， 以便房屋测量时进行补充测量 ， 以此保证房屋面积计算的正确性 。2 房屋测量与面积量算农村地籍与房屋调查方案 ( 试行 ) 中 ， 要求 : “房角点的测量宜采用与宗地界址点测量同样的技术方法一并开展 ”， 可以理解为房角点的测量精度应与宗地界址点的精度相同 。TD/T1001 规定土地使用权明显界址点相对于邻
12、近控制点的点位误差及相邻界址点间距误差不大于50 cm， 为界址点测量的最高精度要求 ， 而 GB/T179861 规定 ， 测量房角点的坐标时 ， 房角点的坐标精度分为三级 ， 其相对于邻近控制点的点位误差和相邻房角点的间距误差分别为 2 0 cm ( 一级 ) 、 5 0 cm ( 二级 ) 、100 cm( 三级 ) 。因此 ， 按照 农村地籍与房屋调查方案 ( 试行 ) 的要求 ， 对明显易测房角点 ， 其相对于邻近控制点的点位误差和相邻房角点的间距误差应该满足50 cm的规定 。但考虑到农村地籍的实际情况 ， 宗地内房屋一般为自有房屋产权 ， 土地使用权利人与房屋所有权人为同一人 (
13、 此处所称的人包括法人 ) ， 同时 ， 考虑到目前大部分地区对宅基地拆迁补偿的办法 ， 其房屋测量精度不会对农村宅基地改革产生实质影响 ， 因此 ， 在城乡建设用地扩展边界外的传统农区房角点按照三级精度执行 ， 在城乡建设用地扩展边界内的区域及政府或集体通过集中建设的农村公寓 ， 农民住宅小区按照二级精度执行 ， 以最大可能保护农民的合法权益 。另一方面 ， 在权属调查时 ， 已形成地籍图 ， 房产测量可以在地籍图的基础上进行测量 ， 对房角点可不要求采用全野外数据采集方法测定其坐标 ， 而是在房产调查时对房屋边长及房屋附属设施实地丈量 ， 内业数据处理 。根据外业丈量数据 ， 对房屋进行修
14、正 ， 但要求地物点 ( 包括房角点 ) 对邻近控制点的点位中误差不超过图上05 mm( 地籍图为 1 500 比例尺 ) ， 同时要求房产面积测量的精度 ， 在农村公寓 、农民住宅小区应满足二级房产面积测量的精度 ; 对宅基地 ， 其他建设用地满足三级房产面积测量的精度要求 。但一宗地内 ， 房屋所有权人为多个 ，已经通过调查指界签字确定各自房权界线的 ， 其房权界线应按界址点的测量方法进行测量 。第三 ， 在对房屋边长进行实地丈量时 ， 应该注意房屋边长包括墙体厚度 ， 对于实地无法丈量墙体厚度的 ， 房屋丈量边长应加上墙体厚度才为实际的房屋边长 。另需注意的是 ， 一定要特别注意地籍图上
15、未表示的需要计算建筑面积的房屋附属设施的测量 。综合考虑不动产登记 ， 有关测量规范 ， 土地流转的要求 ， 房产面积只计算房产占地面积和建筑面积 ， 对高层多户用房 ， 计算其建筑面积和共有建筑的分摊面积 。3 房地一体的调查成果31 地籍调查表地籍调查表是在地籍调查时形成的资料 ， 为形成统一 、明晰 、严谨 、系统的房地一体调查资料 ， 应对地籍调查表补充房屋调查信息 ， 主要包括以下几个方面 :1) 宗地草图中补充房屋幢号 、权号 、共有权号 、产别 、建筑结构 、建成年份 、房屋边长等信息 ， 房屋边长无法丈量时 ， 至少丈量两条房角点到界址点或邻近地物点的距离 ， 如需补充房屋产权
16、界线的 ， 应补充房屋产权界线 。图1 为补充房屋调查信息后宗地草图的内容 。图 1 宗地草图Fig1 Were to sketch2) 在地籍调查基本表中 ， 补充填写建筑占地面积和建筑面积 ， 在说明栏中补充家庭成员情况 。3) 在权属调查记事栏和地籍测量记事栏中分别补充说明房屋调查和测量的情况 、时间及调查者或测量者 。4) 房屋调查时应填写房屋调查表 ， 需要指界的应签署房屋权界签章表 ， 两表应作为地籍调查表的附表与地籍调查表一并归档 。需要说明的是 ， 宗地草图中能够明确房权界线时 ， 房屋调查表中的房屋权界线示意图可以不绘 ， 而只注明 “见宗地草图 ”， 同时 ， GB/T17
17、986 1 中房屋调查表中的房产区号 、房产分区号 、丘号 ， 相应地改为地籍区号 、地籍分区号 、宗地号 。另外 ， 对于房屋调查表 ，为规范房屋调查程序 ， 应增加房屋产权人的签字确认栏 。32 宗地图对外业调查测量完成后 ， 在宗地图内需补充有关房412 测绘与空间地理信息 2015 年产的要素位置 ， 主要包括 :1) 房屋幢号 、权号 、共有权号 、产别 、建筑结构 、建成年份 、房屋边长 ;2) 原宗地图中未表示的 、需要计算建筑面积的房屋附属设施 ;3) 每幢房屋的占地面积及建筑面积 ， 宗地内全部房屋的建筑占地面积和建筑面积总和 ;4) 宗地内的房屋权界 。图 2 为完善后的宗
18、地图 。图 2 宗地图Fig2 Clan Map33 地籍图房屋补充调查后 ， 地籍图需要补充的有 : 房屋幢号 、房屋产别 、建筑结构 、层数 、房屋附属设施 、房权界 。图 3为地籍图的一部分 。4 结束语1) 本文主要对已完成农村宅基地和建设用地使用权调查的区域 ， 就如何对房屋等宗地内的建筑物 、构筑物进行补充调查和测量 ， 形成房地一体的调查资料等技术手段进行技术性探讨 ， 对确定房地同步调查的技术方法有一定参考意义 。当然 ， 对房地同步调查应形成更为系统的技术流程 ， 如登记申请书 、调查表 、相关图件均应统一制式 、统一标准 ， 也应考虑相关名称的变更 。图 3 地籍图Fig3
19、 Cadastral map2) 房地合一的分幅图 、宗地图中 ， 除房屋权界线执行GB/T179862 2000 外 ， 其他图式符号应执行 TD/T10012012。3) 房产测量规范要求的房屋用地调查表 、房产测量草图 ， 可以不再提供 ， 房产分户图只有在高层多户住宅或一宗地内有两个及以上房产所有人时才提供 。参考文献 : 1 中华人民共和国国土资源部 TD/T1001 2012 地籍调查规程 S 北京 : 中国标准出版社 ， 2012 2 国家质量技术监督局 GB/T17986 2 2000 房产测量规范第 1 单元 : 房产测量规定 S 北京 : 中国标准出版社 ， 2000 3
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