1、经济适用房成本测算,2010年8月,一、经济适用住房成本测算依据文件二、经济适用房成本测算申报要求三、经济适用房价格测算,一、经济适用住房成本测算依据文件,2002年，国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（计价格20022503号）2002-12-24日 北京市物价局/北京市建设委员会（京价（房）字2002477号）2004-5-13日 建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行经济适用住房管理办法（建住房2004-77号）,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见( 国发200724号)2007-9-25日 北京市人民政府北京市经济适用住房管理办法（试行）
2、（ 京政发200727号）2007-11-19日 建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局经济适用住房管理办法（建住房2007258号）建设标准导则,2002年，国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（计价格20022503号）的主要内容：第六条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。（一）开发成本1按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。,3列入施工图预（决）算项目的主体房屋
3、建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。 4在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。5管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2计算。,6贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。 （二）税金依照国家规定的税目和税率计算。（三）利润按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3计算。,第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格：（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；（二）开
4、发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。,第八条 经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门，按照本办法有关规定，在项目开工之前确定，并向社会公布。凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格的，以及已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主管部门确定。,第九条 按本办法第
5、八条第二款确定价格的，房地产开发经营企业定价申请应附以下材料：（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；（二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；（三）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；（四）政府价格主管部门规定的其他应当提供的材料。,北京市物价局/北京市建设委员会（京价（房）字2002477号）的主要内容： 一、经济适用住房建设标准按照市政府有关规定为初装修，建筑安装工程费以施工企业实际中标价格为准，原则上高层住宅不超过1825元/建筑平方米；多层住宅不超过1205元/建筑平方米。二、经济适用住房开发建设项目的贷款利息按实际发生贷款
6、额计算，但贷款额不得超过投资总额的70。 三、凡涉及经济适用住房建设项目的行政事业性收费，必须按照有关规定执行，并实行收费监督卡制度。,建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行经济适用住房管理办法（建住房2004-77号）的主要内容：第十条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见( 国发200724号)的主要内容：1、廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。2、廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政
7、划拨方式供应 3、凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。,北京市人民政府北京市经济适用住房管理办法（试行）（ 京政发200727号）的主要内容：第十三条 经济适用住房开发建设享受以下优惠政策: （一）建设用地以行政划拨方式供应。 （二）免收建设和经营中的行政事业性收费。 （三）小区外基础设施建设费用由政府负担。,建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局经济适用住房管理办法（建住房2007258号）的主要内容： 第二章第八条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担
8、。,二、经济适用房成本测算申报要求,房地产开发经营企业开发经济适用房应向区、县价格主管部门申请定价，定价申请应附以下材料：（一）按市发改委的规定填报北京市经济适用住房报价表及其编制说明。（二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；项目设计方案，项目融资方案，土地成本资料等，（三）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件； （四）政府价格主管部门规定的其他应当提供的材料。,资料深度要达到北京市经济适用住房价格报价表的要求,三、经济适用房价格测算,(一)测算原则、根据国家相关法律、法规规定的经济适用房的价格组成原则进行测算；、根据按市发改委北京市经济适用住
9、房报价表的规定进行测算。,、经济适用房价格组成）根据相关法律法规规定经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。（一）开发成本1征地和拆迁安置补偿费。2前期工程费（开发项目前期工作）3建筑安装工程费4基础设施建设费5管理费6贷款利息 7. 行政事业性收费（二）税金（三）利润,）政策规定下列费用不得计入经济适用住房价格：（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；（如车库、商业用房等）（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；,、根据按市发改委北京市经济适用住房报价表的规定进行测算。1）基本思路：非盈利公建计算成本，不计算面积；盈利性公建计算面积，不计算成本2）几个规定： a、单方造价（按住宅和盈利性公建分摊） b、经适房住宅建安成本不参加成本分摊 c、 税金：计算 3）关于防洪费、城市基础设施建设费,(二) 测算程序：1、确定分摊面积：分摊面积经适房住宅面积盈利性公建面积。2、核算成本：按照规定对各项成本进行逐项核实3、计算各项成本的单方造价4、汇总得到项目的总体单方造价,谢 谢,
