1、住房为何成为投资的热点,第六组：刘溪 王换利 薛姣 张朦静,目录,背景了解如何理解中国住房过度投资现象宏观经济政策与住房投资郎咸平的言论其他相关言论,关于房改 关于住宅投资,自1998年以来国家政策的重点是鼓励(甚至有些地方制各种政策)促进个人能自购住房,刺激住房消费需求。从政策传递的信息来看,住房商品化就是每个人都能用货币自购住房。这正迎合了国人的心理,拥有一套自己所有权的房子是几乎每个人的梦想。以投资的角度来看住宅投资较之于其他的投资形式优势较多。一是保值增值风险小。住宅投资有自用和投资双重功能，既可通过出租来获取 收益，或是通过抵押融出资金，又可出售转让赚取差价利润。二是盈利时间长、空间
2、大，住宅产权为70年，土地资源的有限相对于人口的不断增加，需求的提高，使得其价位总体趋势向上。三是可以小博大选择贷款买房，借款时间长、利率低，前期投入的自筹资金不多，掌握了趋势和方法技巧，投资可以事半功倍。,住房投资现象背后的理性机制,理性：转型社会中的防御性投资防御性投资实际上是高风险下的理性选择。中国社会是一个转型社会，而转型社会的根本特征就是制度的不确定性及其所带来的风险。于是，在一个风险社会中，房子无疑是最好的防御性投资品种。,有限理性：作为“惯习”的住房投资从历史上看，中国人始终有着投资不动产的不衰的热情 。中国是一个“家”文化很浓重的国家。但是，另外一方面，在中国有房才叫家。中国是
3、世界上“自有房率”最高的国家。无数个人和家庭宁可背负巨额债务、沦为“房奴”，还是改变不了“我想有个家”的冲动。这种行为逻辑，只能用历史的“惯习”来解释 。,引自如何理解中国住房过度投资现象,住房投资现象背后的理性机制,非理性：作为信号机制的房子中国住房的过度投资，还在于“房子”在中国已不单是一个房子，还承载了太多的象征和意义。 在当今社会“房子”实际上已经成为当前中国社会阶层区隔的一个最重要的信号机制，它体现了主人的社会身份和社会生存能力。人类对于住房的占有是非理性的，甚至带有明显的炫耀性，因此是无限的。所以出现了不仅拥有第一套居所，多数还有第二套居所，如度假村，别墅等，而且还有购置多套房产的
4、投资需求。 以“信号机制”的研究荣膺诺贝尔经济学奖的学者斯彭斯指出，任何一种事物，当它被当做一个信号机制的时候，就不可避免得存在对该事物的过度投资倾向。按照这个理论，在中国，正是因为房子被太多的领域作为最重要的信号机制，它必然会被过度投资。,引自如何理解中国住房过度投资现象,宏观经济政策与住房投资热,当前宏观 经济 的失衡状态：消费无法与投资同步增长的不平衡宏观调控的无力长期 的低利率政策导致货 币供应量增加是引起住房投资热 的主要原 因, 而住房货 币化政策更强化 了投资与消费的失衡, 刺激 了住房投资行为的扩张, 使收入不再是约束住房投资的最重要 因素 。在未曾有过房地产泡沫化的经验前,人
5、们总是认定房地产价值稳定,且具有不可移动的特点,是人们投资的首选。所以,随着货币供给的增长,人们会将更多的资金用于投资房地产。换言之,长期的低利率政策是导致房地产热的具体因素。,引自宏观经济政策的传导与住房投资热的诱因,宏观经济政策与住房投资热,货币政策对住房投资具有强烈的影响,这里存在四个方面的因素:一是住房需求对利率的反应敏感,无论是名义利率还是实际利率。二是绝大多数的住房是利用分期付款或者抵押贷款的方式购买。三是人们对住房的需求依赖于其它资产的报酬率。四是住房的投资决策在很大程度上受到乐观情绪的影响,宽松的货币政策进一步加强了人们的这种乐观情绪。注：如果持有其它财富形式例如债券的收益率比
6、较低,那么住房相对成为吸引力很强的资产形式。注：拥有住房的成本包括利息成本(分期付款的利率)、不动产税以及折旧,当这其中的两者如利率和税比较低时,人们愿意持有更多的住房,住房需求对利率反应更敏感。注：银行的房地产贷款利率也一直保持较低水平,各商业银行目前的房贷政策具有一定的灵活性,当房地产业相对于其它行业利润率提高,为了追求盈利,银行愿意提供更多的房贷。,引自宏观经济政策的传导与住房投资热的诱因,郎咸平谈住房需求,市场本身的主体需求一：资金实力很强的群体，主要是成功的私营企业老板、境内外上市企业高层主管、大型国企高层主管、政府部门的实权人物、城市高级白领阶层。二：3040岁已经成家立业尤其是有
7、孩子的群体。三：20世纪80年代后出生的这批人。他们基本上都是独生子女，生活在父辈优越的条件下，他们有住房的需求。四：从农村转移到城市的人口。在我国城镇化过程中，将有两亿到三亿人口从农村转移到城市里来。注：他们有住房和租房需求，需求更强劲。如果这两三亿人口都转移到城里来，就相当于多出一个美国、多出两个日本、多出两个俄罗斯。这么大的需求规模得需要多少房子才能满足供应？中国的国情很特殊，人口多，无论对什么东西的需求后劲都源源不绝。,引自看不懂的中国经济郎咸平,郎咸平谈投资,如果10年前你有10万元，你以什么样的方式保留到今天最划算？存款？买电视？买冰箱？买汽车？买柴米油盐？一个是股票，一个是房子。
8、房子不仅有居住价值，它还有投资价值，更重要的是还有抵消通货膨胀的作用。房子是一种极特殊的商品。随着中国经济加速增长，通货膨胀也会呈现上升趋势。经济学原理告诉我们，在通货膨胀的环境中，欠债方才是受益方。所以，想要欠银行的钱本身并不是一件容易的事，全世界的银行都怕通货膨胀，因为你还它的钱越来越不值钱，而你的房子越来越值钱。所以，只要每月有能力还贷，就赶紧买。,引自看不懂的中国经济郎咸平,关于房地产热的一些其他言论,易宪容认为房地产热的主要原因是人们收入水平提高而出现的消费结构的变化，其中住房支出增加。另外，他认为地方政府加大房地产的投入及银行与金融机构偏爱风险小，收益高的住房抵押贷款，也都是导致房地产热的原因。注：易宪容，被称为“房地产平民代言人”。作为一位以“敢言”著称的学者，易宪容的辞职在网络上引起了较大反响。预售制度使得人们的居住需求可以提前得到满足。另有些文献认为人们的理性预期决定了房地产的消费行为。近年来的宏观调控加强了人们对于加息的预期以及房地产价格上升的理性预期,因而增加购房支出。,谢谢观看。,
