1、1,住房消费规划工作流程,第一步 确定客户购房意愿,第二步 收集客户信息（略）,第三步 分析客户财务状况（略）,第四步 协助客户制定购房目标,第五步 帮助客户进行贷款规划,第六步 购房计划的实施（略）,第七步 住房规划的调整,2,第一步 确定客户购房意愿,适宜租房的人群：1、刚刚踏入社会的年轻人2、工作地点与生活范围不固定者3、储蓄不多的家庭4、不急需买房且辨不清房价走势者,购房还是租房？,3,第一步 确定客户购房意愿,购房还是租房？,4,第一步 确定客户购房意愿,1、年成本法： 购房成本=首付款机会成本+贷款利息 租房成本=房租2、净现值法： 购房现金流=处置房款现值- （购房首付+还贷款现
2、值+贷款余额现值） 租房现金流=住房押金+房租现值,购房还是租房？,5,第四步 协助客户制定购房目标,确定购房面积需求的原则： 1、不必盲目求大 2、无需一次到位 3、量力而行,较为合理的购房面积：,购房面积需求,6,第四步 协助客户制定购房目标,1、以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价 可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入中可负担首付比例的上限； 可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率上限； 可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。,可购房屋价格推导,7,
3、第四步 协助客户制定购房目标,例2-1 王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。 首付部分=29（万元） 贷款部分=56.8（万元） 可负担房屋总价=85.8（万元） 房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米）,可购房屋价格推导,8,第四步 协助客户制定购房目标,2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用 欲购买的房屋总价=房屋单价需求面积； 需要支付的
4、首期费用= 欲购买的房屋总价（1-按揭贷款成数比例）； 需要支付的贷款部分= 欲购买的房屋总价按揭贷款成数比例； 每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。,可购房屋价格推导,9,第四步 协助客户制定购房目标,例2-2张先生要购买100平方米的房子，若房屋价格是30006000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。 30万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款=3030%=9 （万元） 需要支付的贷款数额=3070%=21 （万元） 每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元） 60万的房屋首付及贷款情况： 每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元),可购
5、房屋价格推导,10,第四步 协助客户制定购房目标,契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通住房按成交价的3%缴纳。 评估费：各商业银行有不同的规定。 律师费：商业贷款按每单申请贷款额3支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元；公积金贷款不需支付。 保险费：商业贷款时需要加购房屋综合险（现已变更为借款人自愿购买）。 抵押登记费：按建筑面积每平方米0.3元计算。 印花税：按购销额0.5贴花（暂免），产权证贴花5元。,购房的税费因素,11,第五步 帮助客户进行贷款规划,现行贷款利率表（2011年4月6日）,12,第五步 帮助客户进行贷款规划,1、个人住房公积金贷款 特点
6、：贷款期限一般比商业贷款短，最长不超过30年，且不得超过贷款人法定退休年龄，（男职工60周岁，女职工55周岁）利率较低，4.45%4.90%；贷款对象有特殊要求，连续足额缴存住房公积金半年以上；基本上没有年龄上限制；贷款额度一般低于商业银行住房贷款额度（开封市30万）；贷款额度不超过购房合同金额的70%，且有最高限额，如夫妻双方公积金联合不超过40万。二套房贷利率上浮同期贷款利率10%，执行基准利率的1.1倍；首付款比例为50%；,贷款方式的选择,13,第五步 帮助客户进行贷款规划,例2-3一位公积金制度的客户，打算购买一套50万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客户本人名下住房公积金本息
7、余额为6000元，上个月公积金汇储额是150元（假定工资增长率为0），本人离退休还有30年。客户可缴存公积金总额=6000+1501230=6万元 假定该客户还有其他3名家庭成员，可缴存公积金总额为12万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（公积金缴存总额、房价70%、最高贷款额度）中最低者，即10万元。,贷款方式的选择,14,第五步 帮助客户进行贷款规划,2、个人住房商业性贷款（按揭贷款）条件：有稳定的经济收入；有合法有效的购房合同；自筹30%以上的房款；能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；一般最高不超过100万元；贷款期限一般不超过30年。,贷款方式的选择,15,第五步 帮
8、助客户进行贷款规划,3、个人住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房公积金贷款的同时，还可向银行申请个人住房商业贷款，构成组合贷款；总贷款的金额不超过所购房屋价款的70%；分别按各自的利率计算利息；申请组合贷款的借款人必须是同一人；贷款期限必须一致。,贷款方式的选择,16,第五步 帮助客户进行贷款规划,常用还款方法：1、等额本息还款法2、等额本金还款法3、等额递增还款法4、等额递减还款法,还款方式和金额,17,第五步 帮助客户进行贷款规划,1、等额本息还款法含义：在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用人群：收入处于稳定状态的家庭
9、，如教师、公务员等。优点：操作简单，等额支付月供方便还款人财务安排。,还款方式和金额,18,第五步 帮助客户进行贷款规划,等额本息还贷法,还款方式和金额,19,第五步 帮助客户进行贷款规划,2、等额本金还款法含义：在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息，其中每月所还本金相等。适用人群：目前收入较高，但预计将来收入会减少的人群，或希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。优点：每月还款额逐渐减少，利息负担逐渐减轻。,还款方式和金额,20,第五步 帮助客户进行贷款规划,公式：每月还款额 Rn = p + p 12N-(n-1) I / 12 还款总额 Sn = np + np 12N-(n-1
10、)/2 I / 12其中：p=P/12N为每月还款本金额；I为年利率,等额本金还款法,还款方式和金额,21,第五步 帮助客户进行贷款规划,3、等额递增还款法含义：把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适用人群：目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群，如毕业不久的学生、收入不高的年轻人等。,还款方式和金额,22,第五步 帮助客户进行贷款规划,4、等额递减还款法含义：把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用人群：目前还款能力强，但预期收入将减少的人群，如中年人或未婚的白领人士。,还款方
11、式和金额,23,第七步 住房规划的调整,1、客户收入可能增加（包括：年终奖金津贴的发放、职位提升加薪引致提前还款）2、利率可能调整（加息后可能引发提前还款）3、家庭可能出现大额预料外支出（可能引发延期还款）,对住房规划及时调整的必要性,24,第七步 住房规划的调整,1、提前还贷发生的三种情况（1）借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；（2）借款人调整投资组合而提前偿还贷款； （3）借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善，有能力提前还贷。注意：如果客户的投资收益高于贷款支付利息，则提前还贷存在一定的机会成本。,提前还贷,25,第七步 住房规划的调整,2、提前还贷的方法（1）全部提前还款，
12、剩余的贷款一次性还清；（2）部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短（节省利息较多）； （3）部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变（减小月供负担，但节省程度低于第二种）； （4）部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短（需要客户确定每月拟定还款额，以进一步确定剩余还款期数，节省利息的金额不明确不常使用）。,提前还贷,26,第七步 住房规划的调整,例2-4张先生向银行贷了40万元，贷款10年（120期），采用等额本息还款法，假设贷款利率为6%。目前，已经还款20期，张先生由于发放年终奖10万元，准备提前还贷，如果张先生想尽量节省房屋贷款利息，应该采取哪种提前还款方式？提
13、前还款能节省多少利息？如期还款，应支付利息4440.82120-400000=132898元还款20期，已经支付利息37610.18元还款20期，尚欠本金348793.78元提前还款10万，则尚欠本金248793.78元,提前还贷,27,第七步 住房规划的调整,月供不变，还款期限缩短方式每月仍然还款4440.82元，剩余还款期限缩短为65.9期提前还款后支付利息：4440.8265.9-248793.78=43856.26元节省利息：132898（37610.18+43856.26）=51432元还款期限不变，减少月供剩余还款期限仍为100期，每月还款减少为3167.63元提前还款后支付利息：
14、3167.63 100-248793.78=67696.22元节省利息：132898（37610.18+67696.22）=27318.6元月供减少，还款期限同时缩短若张先生设定每月还款3500元，则剩余还款期限缩短至88期提前还款后支付利息：350088-248793.78=59206.22元节省利息：132898（37610.18+59206.22）=36081.6元,提前还贷,28,第七步 住房规划的调整,1、借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明。 2、延长贷款条件： 一是贷款期限尚未到期； 二是先清偿应付的本金、利息及违约金。3、借款人申请延期只限一次。4、原借款期限与延长
15、期限之和最长不得超过30年。,延期还贷,29,第七步 住房规划的调整,1、贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率。2、贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。3、签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。,利率变化的影响,30,住房规划仿真测试题,资料：刘先生，某外企员工。2005年9月，刘先生在某高档小区购买了一处住宅，房屋总价120万元，贷款70万元。刘先生听说等额本金法下还款利息较少，遂决定按照等额本金方式还款，贷款期限15年，按月还款，贷款利率为固定利
16、率6.84%。根据资料回答下列问题。 1、刘先生每个月所还的本金约为（ ）。 A）3,889元 B）6,229元 C）289元 D）422元 2、刘先生第一个月所还利息约为（ ）。 A）3,690元 B）3,790元 C）3,890元 D）3,990元 3、刘先生第二个月所还的利息约为（ ）。 A）3,690元 B）3,790元 C）3,968元 D）7,857元,A,D,C,31,住房规划仿真测试题,4、刘先生第一年所还利息之和约为（ ）。 A）26,417元 B）36,417元 C）46,416元 D）56,417元 5、刘先生如果按照这种方法将所有款项还清，则所还利息总额约为（ ）。 A
17、）361,095元 B）461,095元 C）561,095元 D）661,095元 6、刘先生把等额本金还款法与等额本息还款法进行了比较，若他采用等额本息法来偿还贷款，每月需要偿还贷款约为（ ）。 A）3,889元 B）6,229元 C）289元 D）422元 7、若刘先生用等额本息的方法将所有款项还清，共需偿还约（ ）利息。 A）361,095元 B）421,282元 C）561,095元 D）661,095元,A,C,B,B,32,汽车消费规划,汽车购置费用汽车消费税（按排气量大小，收车款的1%40%）保险费用（按投保险种，30006000元不等）养路费（约1320元）车船使用费（360
18、660元/年）养护费（1200元/年）上牌费（各城市规定不同）汽油费、停车费、路桥费等（视汽车使用情况而定）,汽车消费涉及的费用,33,汽车消费规划,自筹经费：购车所需款项和费用占用资金，具有一定的机会成本贷款：要准备购车的首付款，缴纳办理贷款的手续费和杂费，并缴纳贷款利息,如何购车？,34,汽车消费规划,银行与汽车金融公司的贷款比较,35,汽车消费规划,资料： 王先生30岁，在一家企业任部门主管，月收入6000元。王太太29岁，是一位公务员，月收入4000元。他们的儿子今年两岁。夫妇俩收入稳定，年总收入共12万元。由于单位福利较好，两人没有购买任何商业保险，目前有银行存款6万元，家庭每月开支为4000元。 王先生夫妇希望明年买一辆15万元左右的家用轿车。此外，单位刚刚发放了一笔现金补贴约2.5万元，他们看最近股市大热，也想加入股市热热身。请教理财师设计一个合理的投资方案。,案例：年收入12万家庭投资实现购车梦,36,个人耐用消费品贷款,除房屋、汽车外，单价在2000元以上，使用寿命在2年以上的家庭耐用消费品为个人耐用消费品。,1、对象：1860岁具有完全民事行为能力的中国公民；2、额度：300050000元； （抵押物价值的70%，质押物价值的90%）3、期限：不超过3年4、利率：按中国人民银行相关利率执行，并可在一定幅度内上下浮动。,
