1、河 南 牧 业 经 济 学 院课 程 论 文题 目 浅谈旧城改造房地产项目的良性经营 学 号 12320401043 班 级 2012 级房地产经营 01 专 业 房地产经营与估价 系 别 工程管理系 作者姓名 王 强 完成时间 2013 年 12 月 30 摘要本文从旧城改造与房地产开发的关系，揭示了我国城市旧城改造面临的问题和矛盾，通过分析现阶段我国城市旧城改造的本质内涵，提出符合城市实际的可持续发展旧城改造之路。城市化进程越来越快，为了展现城市发展，体现经济状况，摩天大楼拔地而起；不同时代的建筑物，遗址，名人故居等在推土机的轰鸣声中灰飞烟灭，城市的历史掩埋在废墟之中。针对这些问题，分析思
2、考什么是旧，什么是改，什么是造，使得城市建设为旧城改造服务，让改造完成后的“现代气息”适应城市建设。关键词：旧城改造 房地产发展 城市规划 可持续发展浅谈旧城改造房地长项目的良性经营当今的中国正处在高速发展的时期,城市建设的规模更是与日俱增。城市建设的可持续发展越来越受到全社会的关注。随着我国城市化进程的加快,在城市发展建设中旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。旧城区既是城市历史文脉的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦点所在。对于城市发展来说，中国城市化进程快速推进，而城市化过程中也带来了不少问题，其中土地资源缺乏，后续发展受限成为城市发展的重大问题之一。大城市庞
3、大的人口规模拉低了城市的人均可用土地资源，可开发土地资源不足的问题也日益加剧。2010 年，上海、北京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的 5.7%、15.8%，供地郊区化的趋势已非常明显。因此加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，成为政府关注的重点，也有助于推动城市的转型、升级，从而实现持续发展。一、旧城改造的含义（一）旧城改造的基本内涵随着经济的高速发展，郑州市旧城区原有的城市格局、经济模式和生活方式已明显暴露出与现代社会的不适应，例如旧城区功能过度集中、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施落后等问题。旧城改造，就是旧城区的再开发，是指对旧城区中已不适应经济、社会发展
4、需要的物质环境部分进行改造，使其整体功能得到进一步改善和提高。当前我国正处在工业化、城镇化的快速发展时期，建设用地粗放利用、闲置浪费现象较为普遍，为了集约用地，国家加强了土地的宏观调控。以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城（村）改造，有利于城市基础设施的配套建设，对于改善城市居住条件，缓解城市住宅、用地、环境、交通等问题，以及改变城市面貌等，在城市化建设过程中起到了明显的促进作用。2、推动旧城改造房地产项目的原因旧城区改造的优势来自于优越的区位条件，旧城改造的对象往往是城市中心区商业环境比较成熟，文化积累比较丰富的地段，其开发 后的房地产凭借区位的条件给投资者带来丰厚的利润，这正是旧城改造
5、吸引开发商的原因。（1）旧城改造的现状分析据介绍，郑州市“三环”内国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、存在安全隐患及因公共利益需要拆迁的房屋都属于旧城改造范围。旧城改造是对城市功能的更新再造和城市精神的复兴延续，它使城市的宏观经济、社会环境、外部形象和人民生活走向良性循环，让市民群众真正享受到城市发展带来的美好果实。推进旧城改造是改善居民生活环境、提高人民生活质量的现实需要。随着我国城市经济社会的快速发展，人民群众生活水平的提高，人们对改善城市生态环境、提高生活环境质量的要求也日趋强烈。因此，郑州市旧城改造的房地产项目规模也越来越大，地位也越来越重要。（1）旧城改造主要涉及区域
6、，旧城改造按照轻重缓急，分为重点改造区域、支持改造区域和允许改造区域。其中重点改造区域包括：市重点工程、城市景观道路建设涉及的周边区域，严重影响城市布局、城市形象必须进行改造的不协调区域。支持改造区域主要指：城市主次干道两侧，大、中型企业生活区域，拆迁房屋建筑面积在万平方米以上的成片区域。允许改造区域是指：居民居住条件需要改善，城市配套功能需要提升，应当成片开发的区域。（2）旧城改造分三种情况，旧城改造主要采取市场化运作。一般来说，成片改造开发建设用地采取招标、拍卖、挂牌方式出让；但对那些拆迁建筑密度大，没有开发商“接招”的项目，可与其他拆迁区域大的改造项目一并实施。但那些面积特别小的地块，则
7、由政府来改造，对群众异地安置，原地建造游园等公共设施。（3）旧城改造要建周转房，郑州市将引导开发商在改造中建设部分小户型简装修住宅，作为过渡性廉租住房和周转住房出租给辖区政府，由区政府统一管理。租用期内的房屋维修费用和物业管理费用由区政府统筹解决。开发商承接旧城改造项目，将享受政策优惠，除国家和省明文规定不得减、免之外的行政事业性收费予以免收，市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。（二）旧城改造引发的问题浅析（1）对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化,部分房地产开发企业不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络” 。
8、对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子” ，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤” 。加上强大的商业利益的推动，相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。 （2）以获取利润为主要目标,追求单一的经济效益,开发商在进行旧城改造项目建设时，片面追求经济效益，过度提高容积率,增大建筑密度,减少建筑间距,造成过密开
9、发和土地滥用,导致环境持续恶化。以二七区为例，2007 年上半年批准的用地面积为7 万平方米左右，比去年同期减少近 4/5；批准的建筑工程面积为 85 万平方米，比去年同期增加了 80%多。批准用地面积在减少，而建筑工程面积在大幅增加。这一减一增之间，将使单位用地面积内的建筑量增大，建筑容积率提高，与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难解决。 （3）只看到局部的眼前的经济利益,不注重传统文化建筑的保护。在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的历史建筑,严重破坏城市的传统风貌和特色。 目前郑州市旧城改造是以开发公司为主的方式运行，而且基本采用新区开发模式，大拆大改，推倒重来。如化商城旧
10、城改造项目过程中部分建筑被野蛮拆除。 （4）仅仅局限于开发有利可图的项目和黄金地段，房地产开发商大都注重有利可图的黄金地段项目，一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津,城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，目前重庆市旧城改造出现了两种明显的趋势。一部分开发商为了加快开发进度，一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发
11、，以追求更大的收益。3、针对旧城改造建设的对策旧城改造与房地产开发相互促进，旧城改造为房地产开发提供土地，房地产开发为旧城改造提供资金和动力。以旧城改造促进房地产开发，以房地产开发加快旧城改造，坚持旧城改造与房地产开发相结合的举措，既有效地改善了群众居住条件，又实现了扩大内需，刺激消费，带动房地产业发展，拉动经济增长的目的,可以通过以下几个方面施行：（一）遵循规律，科学建设与可持续发展旧城改造要遵循城市发展的内在规律，走有机更新可持续发展道路。有机更新即采用适当的规模，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，并在旧城改造要过程中，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“
12、五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城改造建设。（二）综合开发，有效增值促进收益旧城改造要走房地产综合开发之路。黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋，以增大再开发的价值，收回资金，用于贴补经济效益差地段的旧城改造 。 （三）加强宏观调控，使其有序发展政府要制订与旧城改造有关的地方性法规和技术标准来管理和约束旧城改造行为，减少开发活动中的盲目性和投机性； 要制订适当的奖惩措施，充分调动各方面的积极性，尤其对部分已改造的周边地区，由于有先前的开发商遗留下来的难题，政府要给予政策倾斜;政府要加大对旧城区基础设施的投资，改造旧城区的基础设施环境。（4）合理规划引导，建设和谐城市城市规划部
13、门要花大力气对旧城改造问题进行全面深入细致的研究，制定系统的改造规划，协调解决空间布局、 用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。 编制旧城改造规划要引入城市经营的观念， 按经济规律办事。对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使旧城改造规划建立在可实现的基础上。 （5）倡导公众参与，为城市发展献策由于旧城改造是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程直接涉及公众的切身利益，因此旧城改造要积极引入公众参与机制，走“民主化”的旧城改造之路。 政府要改变过去在旧城改造中“家长”的角色，充分理解公众在旧城改造中的主体性地位，
14、 认真听取群众意见，协调各方利益；加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。（6）加强管理和执法，规范项目建设所谓“三分规划， 七分管理” ，旧城改造更是如此。依法编制的旧城改造规划一经批准就具有法律效力，要严格遵守。一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处，决不能姑息。4、影响旧城改造项目发展的因素旧城改造房地产项目投资，犹如一般房地产项目一样，开发投资过程实质是一种预测未来需求而进行产品生产的过程，目前随着金融风暴在全球的蔓延，中国的房地产企业将普遍遭遇资金困难甚至资金链断裂的情况，要想实现项目投入与产出的良性循环，达到预期目标，实现较好的经
15、济效益和社会效益，应始终坚持科学发展观，运用战略的眼光，量力而行，加强项目重点和难点的管理，采取适当的对策、方法，正确地对待、处理过程风险，以达到项目风险防范的目的，提高旧城改造收益的可靠性，促进房地产企业在目前经济危机“寒流”中的生存与发展。（一）拆迁安置问题关乎民生旧城改造房地产开发项目，原由企业独资开发，由于拆迁困难， ，拆迁安置是取得项目建设用地的重点和难点，应坚持科学发展观做好项目拆迁安置。 采取一切可能办法，保证旧城改 造建设用地具备三通一平的施工条件。建议旧城拆迁安置，学习北京、上海、宁波等旧城拆迁改造先进办法， “权为民所用，情为民所系，利为民所谋” ，努力为当地旧城拆迁户谋取
16、最大福利，做好媒体等舆论导向，保证旧城拆迁安置顺利进行，个别钉子户，以耐心做工作为主，最大诚意，无奈下在法律允许的范围内果断采取必要的强制手段， “两手抓，两手都要硬” ，从大局出发，换位思考，采取一切可能办法措施，在政策允许条件下，选取最合适的、最优化可能方案，最简单的最优化的办法解决问题。 （二）城市规划风险，如何创新发展旧城改造项目的开发周期少则二、三年，多则五、六年，甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，就会造成投入较大而产出较小，给企业带来巨大的损失。在项目规划上，站在整个市场的角度去规划自己的发展道路，发展方向，未来的市场情况。不是盲目追求眼前利益，在可能的条件下未雨绸缪，好好规
17、划、审视一下项目的现在和未来定位，努力提高人居环境，将城市的市政设施进行配套和衔接与补充，针对该项目所在地的地理位置、自然环境，从功能区位、地理区位等考虑，大胆构思创新，向市政府提取合理化建议，将沿母亲河岸边建筑物高度申请增高增容，该增容建议获得区、市政府审批，建设完成后，将大幅度提升同安城市品位，项目规划上，努力保留历史文物如宫、庙、亭子、牌坊，提高同安古城文化底蕴，将项目建设主动融入海西建设中大厦门发展战略。（3）政策支持问题，如何让推动项目发展旧城改造是政府为民办实事、形象工程的重点和难点。政府的政策对房地产业的影响是全局性的、不同的产业政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、税收政策、
18、城市规划、环保政策影响房地产开发经营的各个层面。而在市场经济环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为突出。郑州市近期政策是旧城拆迁改造专户资金严格监管，成片拆迁成片开发完成后方可预售，中小房企从事旧城改造房地产项目开发难度很大，资金和人才实力严重不足，经济危机当前更是雪上加霜。整个项目实施成片拆迁成片开发资金总投入巨大。我们抓住经济危机当前政府扶持房地产开发的有利时机，向 区、市政府建议扶持中大型旧城改造房地产开发项目，经过努力，终于获得区、市政府分期开发的扶持政策5、加快旧城改造，推动城市发展的建议（一）坚持旧城改造与房地产开发相结合确定实施旧城改造与房地产开发相结合思路，主要基
19、于以下三个因素：一是资金因素。完成旧城旧村改造任务，搞好基础设施配套，投资巨大。这样大的投入，只能适应市场经济需求，实行土地置换，以地生财，以地聚财，走综合开发、滚动发展的路子。二是需求因素。搞好旧城改造拆迁安置，需要大批安置房源。此外，住房潜在需求和实际需求也都很大。这样大的拆迁安置需求和住房需求，只有加大开发步伐，才有可能加以解决。三是实力因素。房地产开发实力明显增强。开发内容已由简单的住宅建设发展到融住宅、非住宅、道路、重要基础设施为一体的综合开发。实践证明，坚持旧城改造与房地产开发相结合，是符合中小城市的实际的，既找到了实现城市面貌大变样的切入点和突破口，又实现旧城改造与房地产开发互相
20、促进、共同发展的目的。（二）统一规划、统一管理，提高房地产综合开发水平（1）是坚持统一规划，对核准认定的待改造区片，规划部门本着优化用地结构和较好地体现“三个效益”的原则，逐一提前编制出详细规划，为引进外资和招商开发单位创造条件。（2）是对旧城改造项目和房地产开发项目实行统一管理。建立严格的市场约束机制，把好土地供应源头，防止出现土地非法交易、违法占地现象，保证国有资产不流失。（3）是实行集中收费制度，规范减免办法。旧城区改造项目需要减免有关费用的，要统一论证，提出意见，批准后执行。凡属于土地出让金和城市配套费等应收费用，房地产开发商必须无条件缴纳，确有困难的，可分期缴纳或记录在案，作为政府的
21、股份或投入。（三）采取优惠政策，促进旧城改造与房地产开发顺利推进（1）是政策扶持，按货币安置和实物安置相结合的原则对原有拆迁安置法规进行了修政，使各类旧城改造项目分别享受一定的优惠政策，保证开发商有利可图。（2）是资金倾斜，资金问题是制约旧城区改造的瓶颈和关键。解决资金问题。（四）保护与开发并举，保护旧城区原有的历史文化特色首先需要全面认识旧城的特点和要求，按照分类分区的原则，对所在旧域区及地段实行开发定位；其次调整土地利用与布局和完善功能，解决旧城区人口密度、建筑密度过大的问题，改善环境，增强活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接着要改善交通和市政设施条件，提高环境质量；最后要重视旧城区的传
22、统风貌和特色，控制旧城区的建筑高度、体量、色彩和风格。6、旧城改造房地产项目发展的意义（1）旧城改造成为城市发展的主流就城市发展模式而言，包括城市的更新和城市的扩张两种方式。在城市发展的初期，城市化进程呈现出以扩张为主的形态，这时的圈地运动可以使城市规模急剧增长，而扩张的成本也是相对较低的。但发展到一定阶段后，受土地资源状况，产业结构等多重元素制约，城市的扩张是有限的，并且过度的扩张会限制城市建设的良好发展。而旧城改造会作为一种新的城市建设方式，逐渐占居主导地位。纵观郑州市近年来的城市扩张，其负面效应已初步显现：单中心的城市发展结构造成中心区交通负荷过大;“摊大饼”式的城市发展方式，使城市发展
23、缺乏重心，不利于次级城市中心建设:耕地资源的保护和城市扩张的矛盾更加突出与此同时，郑州市区内上存在不少城中村，严重影响了城市的形象。因此政府在城市建设过程中，既要控制城市规模，又要实现经营城市的战略思想，旧城改造无疑成为了二者的切入点。这既是改善居民居住条件的民心工程，也是改善城市面貌，提升城市形象的重要手段，更是盘活城市土地资产，实现城市经营战略的重要手段。所以旧城改造是通过改善投资环境来扩大城市经济总量，是城市经济增长的必然要求，也代表了未来城市发展的方向！（2）旧城改造与房地产开发相互促进旧城改造为房地产开发提供土地，房地产开发为旧城改造提供资金和动力。旧城改造将盘活城市土地特别是存量土
24、地，并通过拍卖，挂牌等方式流入土地市场，对土地供应数量和结构产生重大影响。根据近两年的开发量测算，郑州市一年的房地产开发需要土地接近 400 公顷，而旧城改造将拆迁 456 公顷土地，使得土地供应量显著增加；而且新增土地多位于市中心的旧城区，将改变以往城郊土地多，市区土地较少的土地供应结构。房地产业的介入，不仅可以为旧城改造筹集资金、实现城市资产的良性循环，而且房地产开发可以超越原有区位、功能的束缚，调整、塑造该区域的产业结构。这一点对于建设中原经济区，推动中原地区崛起的贡献将远远大于房地产销售本身所带来的一次性效应。2013 年上半年，郑重市政府共向市场推出地块十几宗，总用地面积约达 35
25、公顷，成交额约达 19 亿元，实现了城市存量土地的变现增值。（3）旧城改造可以与房地产开发实现双赢旧城区由于道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置杂乱，容量小，人口密度大，建筑多，环境条件差，这些都可能给房地产开发带来诸多困难，并最终转化为房地产开发商的成本。政府作为城市的管理、经营者，需要从降低市场运作难度出发，合理运用“规划”这一调控手段，高标准的进行区域改造规划，适当降低房地产开发商在市政配套方面的负担，只有房地产开发能够在旧城改造中成功运作，才能为旧城改造提供持续发展的动力。房地产开发商可以充分利用旧城区位优势，充分发掘旧城的历史文化，商业等传统资源，在市场细分的基础上，发现土地和旧城改造项目的潜在价值打造有特色的旧城开发项目，避免了破坏性开发和“搭车”是开发的误区！（4）推动城市整体规划发展以改变旧城区面貌，提高经济社会发展承载能力和市民生活质量，建设现代化区域性中心城市为目标，坚持高起点规划设计，高标准改造建设，全方位加强管理，将旧城区改造建设
