1、1镇江新区精英公寓（二期）前期物业管理方案扬州嘉宏物业管理有限公司2精英公寓（二期）前期物业管理方案通过我司市场部和拟驻场项目经理的多次考察，结合产权单位的介绍，根据项目现状结合精英公寓从规划规模和配套设施及周边环境，我们建议将此项目定位为“ 高档物业管理”品质项目，因此，从前期入场之日起就要高标准管理，创一流服务，就应严格按照 ISO9000 国际质量管理体系运作，努力使之成为镇江市此类物业 “高档物业特征、优质服务标志” 的象征，让精英公寓的 业主真正享受到 “精诚服务”与“ 精彩生活”，使得入住精英公寓的各界精英倍感尊贵和自豪。一、管理总体思路及管理目标（一）总体思路:针对镇江市物业发展
2、现状和精英公寓项目的实际情况，我们确定精英公寓物业管理的总体思路为：一体化管理；高质素队伍；半军事化管理；规范化运作；高标准服务。（二）管理目标以“超越 业主期望” 为 管理目标，通 过高标准的物业管理服务模式，营造一个具有现代生活气息和幽雅生活环境相结合高档社区，开启镇江白领公寓居住文化新时代。二、管理处组织架构和人员配置一一一 组织架构：隶属关系管（二）人员的配备：工程维修部秩序维护部环保部产权单位市物业处行业指导 监督考核核扬州嘉宏物业管理有限公司精英公寓物业管理处客服中心3序号 岗 位 设 置 人 数 备 注1 管理处经理 12 经理助理 13 客服中心主管 14 客服内勤 15 出纳
3、 16 客户接待 37 文员 18 管理员 49 工程部主管 110 维修工 411 安全秩序维护部主管 112 门岗 1613 巡逻岗 814 车辆秩序岗 415 消控、监控控制中心值班员 416 环保部主管 117 保洁员 1618 园艺工 119 绿化工 4合计 73三、精英公寓物业管理服务内容4四、精英公寓物业管理服务模式设计物业管理物业的接管验收入 伙安全护卫服务清洁绿化服务日常管理服务维 修 服 务客户特约服务门岗、道口检查楼 层 、外 围巡逻消控中心监管清 洁绿 化楼层清洁地面清洁园林绿化养护园景修枝造型公共维修住宅维护房屋本体维护水电设备维护消防设备维护智能化系统维护护公用设施
4、维护水电维修有偿服务装修管理投诉来访处理物品搬运放行举办各类社区文化活动开展各类义务劳动服务代订代办各类家政服务5目前，大多数成功的物业管理企业基本上是严格按照 ISO9000 质量管理体系运作，但精英公寓物业定位在一个高品质、高品位、高享受、充满浓郁人文精神的高档公寓，因而建议在建立 ISO9000 质量管理体系标准的基础上，将精英公寓导入我司成熟的酒店式物业管理服务，竭诚为精英公寓租户业主展示其尊贵、高雅、浪漫。（一）、建立接待服务中心(二)、建立酒店服务模式（三）、提供标准、规范、有序的服 务（四）、为业主提供针对性、便利性的专项服务（五）、受业主委托提供尽善尽美的特约服务除为业主提供专
5、业服务和专项服务外，还可为满足业主的个别需求而随时提供单一的特约服务。五、管理范围、内容、标准1、服务范围精英公寓二期规划红线范围内。2、服务内容、标准按镇江市普通住宅小区物业管理服务等级标准以下简称市级，商业用房参照此标准执行基本要求: 按市级五级执行房屋管理: 按市级五级执行公共设施设备维修养护: 按市级五级执行协助维护公共秩序: 按市级五级执行保洁服务: 按市级五级执行绿化养护管理: 按市级五级执行环境设施设备： 按市级五级执行六、物业管理人员、装备保障6（一）人员保障承诺人员采取由公司提供主要管理人员，一般工作人员在外部招聘，并参加公司组织的培训考核，考核及格后正式 录用，人 员组织设
6、计按标 准进行，在数量上和 质量上不打折。（二）装备配置及管理方式（1）物业项目的开办物品可由我司申报预算，物业开办费预算经产权单位审核同意后，由我公司采购。另外也可有产权房采购，开办物资购进后形成固定资产，按固定资产统一管理。（2）前期开办费开办物品明细清单项目 子项目 数 量 单价 合计（元）电脑 4 4000 16000复印件 1 7500 7500传真机 0 500 0打印机 1 1600 1600电话机 6 200 1200数码相机 1 3500 3500柜式空调 2 4500 9000挂壁空调 7 2600 18200饮水机 1 450 450标志标识 1 10000 1000接待
7、台 1 5000 5000休息桌椅 1 1200 1200经理办公 1 1200 1200办公设备办公桌 管理人员 13 600 78007椅 值班室 2 600 1200经理办公室 2 600 1200文 件柜 行政办公室 3 600 1800验钞机 1 200 200保险柜 1 500 500沙发、茶几 6 2500 15000会议桌椅 1 5000 5000员工服装 工作服 66 600 39600数字万用表 1 200 200组合工具 1 800 800钳形电流表 1 300 300兆欧表 1 350 350工具柜 2 500 1000管道疏通机 1 1500 1500电焊机 0 30
8、0 0冲击钻 1 300 300电锤 1 1500 1500维修工具高压水枪 1 1200 1200草坪修理机 1 3800 3800打草机 1 2500 2500修边机（绿篱剪） 1 3500 3500绿化工具 小推车 3 300 900保洁用品 垃圾桶 20 400 8000保安用品 对讲机 8 500 40008办公用品 一批 10000 10000清洁工具 一批 10000 10000维修工具 一批 10000 10000绿化工具 一批 10000 10000低值易耗品 保安器材、消防器材 一批 10000 10000合 计 218000注：前期物资装备的配置含上述表内，不在重新列表。
9、后期根据管理服务实际需要逐步配置到位，不另行追加装备配置及其他开办费用。七、管理费用测算（分酬薪制和包干制）9（1）前期介入管理费用测算（酬薪制）前期（酬薪制）人员配置表序号 岗 位 设 置 人 数 备 注1 管理处经理 12 客服内勤 13 客服中心主管 15 物业管理员 26 工程部主管 17 维修工 28 安全秩序维护部主管 19 门岗 810 巡逻岗 311 车辆秩序岗 213 环保部主管 114 保洁员 815 园艺工 116 绿化工 1合计 33注：此配置为项目实际需要由产权单位和我公司协商配置，除（薪酬制费用明细表）所列费用外，其他费用由产权单 位列支。如今后仍按薪酬制管理，其人
10、 员配置及管理费用按项目进展及时调 整。10薪酬制费用明细表序号 项目内容 说明 费用（元）1 人工工资及福利 33 人*4000 元/月*人， 1320002 通讯费 800 元/月计， 8003 交通费 800 元/月计， 8004 办公用品 办公用品、耗材、按 2000 元 20005 误餐费 人均 8 元/天*33 人*30 天计 79206 管理酬金加合理利润按 1-5 项 10%计 143527 税收 按 1-6 项 8.6%计 135778 小计 1714499 开荒保洁费用 总建筑面积 112000*1 1120001011 合计 28344911（2）管理费用测算（包干制）物
11、 业 服 务 费 测 算理论收入（月）序 号 项 目 面 积 单价： 元/平方米*月 金额： （元）1 镇江新区精英公寓 11.20 万平方米 2.50 28 万元一、行政人员综合报价（月）职称 人数 工资社保(2170*32.4%)工作餐意外伤害险(160/12)年假(工资/22.5*5/12)节假日加班(工资/22.5*3*11/12)小计经理 1 4500 703.08 200 13.3 83.3 550.0 6050助理 1 3500 703.08 180 13.3 64.8 427.8 4889主管 4 2800 703.08 150 13.3 51.9 342.2 16242管理员
12、 4 1800 703.08 150 13.3 33.3 220 10799内勤 1 1800 703.08 150 13.3 33.3 220. 2920出纳 1 2000 703.08 150 13.3 37 244.4 3148接待 3 1800 703.08 150 13.3 33.3 220 8760文员 1 1800 703.08 150 13.3 33.3 220. 2920合计 16 37400 52708二、维修工综合报价（月）职称 人数 工资社保（2170*32.4%)工作餐意外伤害险(160/12)年假（工资/22.5*5/12）节假日加班(工资/22.5*3*11/12
13、)超时加班工资小计水、电工 2 2000 703.08 150 13.3 33.3 244.4 0 6296.04维修工 2 2000 703.08 150 13.3 33.3 244.4 -0 62964 8000 12592三、绿化工综合报价（月）职称 人数 工资社保（2170*32.4%)工作餐意外伤害险(160/12)年假（工资/22.5*5/12）节假日加班(工资/22.5*3*11/12)小计园艺师 1 2000 703.08 150 13.3 37.0 244.4 3148园艺工 4 1800 703.08 150 13.3 33.3 220 11680园艺临时工 200 工 1
14、00 0 0 0 - - 20000合计 5 9200 3482812四、保洁员综合报价（月）职称人数工资社保（2170*32.4%)工作餐意外伤害险(160/12)年假（工资/22.5*5/12）节假日加班(工资/22.5*3*11/12)小计保洁员 16 1500 703.08 150 13.3 27.8 183.3 41240合计 16 24000 41240五、秩序维护员综合报价（）职称人数工资社保（2170*32.4%)工作餐意外伤害险(160/12)年假（工资/22.5*5/12）节假日加班(工资/22.5*3*11/12)小计门岗 16 1600 703.08 150 13.3
15、29.6 195.6 43072巡逻岗 8 1600 703.08 150 13.3 29.6 195.6 21536车辆管理员 4 1600 703.08 150 13.3 29.6 195.6 10768消控中心值班员 4 1600 703.08 150 13.3 29.6 195.6 10768合计 32 51200 86144收入测算（月）1 项目 面积 单价/元/平方米 金额（元）精英公寓 112000 2.5 元/平方米 280000物业公司消耗测算表（月）1 工资 1298002 劳保、福利 977123 行政办公费 3000 含物业公司自用水电费。4 公共设施维护保养费 933
16、 按 0.1 元/年/平方米。5 绿化养护费 749 按 008 元/年/平方米。6 保安易耗品 10007 垃圾处理费 50008 保洁易耗品 20009 公共电费 - 公共设施设备用电按租赁面积比例分摊。10 公共水费 - 公共设施设备用水按租赁面积比例分摊。11 设备维保费 - 电梯、消防等特种设备维保费 用由产权单位列支。12 税金 15009 1-8 项 6.1%13 合计 261055收支平衡表（月）13序号 项目 金额 备注1 收入 2800002 支出 2610553 收入支出 189454 企业所得税 4736 利润*25%5 利润 142096 结论 14209/28000=0.5% 税后管理费、利润为 5%注：此利润不包含不可预见费、员工遣返费。开荒保洁费用另计。八、结 束 语专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先 进之管理技 术、丰富之管理经验，嘉宏物业致力于向精英公寓高级白领客户提供完善之物业管理服务。通过我们所提供的专业技术及管理品牌，定能为精英公寓客户带来良好、舒适、安全的生活环境，同时我们将不 遗余力把该项目打造成同类物业管理之精品。扬州嘉宏物业管理有限公司2014 年 3 月 8 日
