1、四月份南京市房地产市场月报,新城地产市场营销部 2011.4.1-2011. 4.30,表现： 量价：上市量和成交量略有上涨，成交均价较上月有所上升； 供求：新增供应有所微涨，新增供求比为1.39，供应大于需求； 原因： 背景：受限购令、银行加息政策的影响； 供应：开发商驻足观望，不断延迟推盘，维稳价格成为主基调；月末借机房产春交会大量上市； 后市研判： 从时间段上看，政府严厉调控的决心凸显，政策的严厉程度和影响程度较为深远； 在信贷紧缩及限购令的强力制约下，投资客以及不少改善型需求退市，转战商业地产；南京楼市销量处于一直平淡所谓的状态，价格 营销策略在4月月末的楼市愈演愈烈。,四月楼市新房源
2、去化速度仍然处于平淡状态，开发商转战价格营销策略,南京市 月度视点,南京市 土地市场,市场结构：普通住宅供应量较3月的环比上涨了1.43%，成交量环比微涨了1.95%，普通住宅的价格环比上涨了13.93%。城北区域： 90-120平米占主力，刚需户型总成交上涨。 。,成交量和成交均价有大幅度下跌 上市量较上月略有上升；90-120平米占主力，刚需户型成交上涨；中小户型备受追捧，整体销售率欠佳,区域市场,城北竞品组：多为持销项目，本月盈嘉香榴湾新推房源； 竞争企业动态：盈嘉香榴湾均价略有上涨，开盘销售不足5成。,竞品组多为持销项目，本月无新推房源,竞争监控,新开盘： 4月上市量不大；90-120
3、平米的经济实用型户型为主； 成交TOP10：以经济实用型户型为主，多位于江北板块项目； 热销借鉴：紫金东郡给力开盘，华丽展现。,4月上市量不大；90-120平米的经济实用型户型为主,新开盘及成交TOP10,4月份受限购、限贷以及银行频繁加息之举的影响，使得各大楼盘处于浓厚的观望状态；正伴随月末春季房产会的举行，多家新老盘抓住时机，集中上市探市，但上市总量依然不是很大；4月份的上市量为2759套。 限购令和限贷的影响，对购房者的心理预期影响非常大；加之银行不断加息，贷款难下，使得购房者回归理性；刚需客户虽为主力，但期待后市变化，不急于购房；而改善客户则更珍惜自己现有的购房机会，因而4月的成交量不
4、大，但较3月份有所上涨，4月份的成交量为1987套。 成交价格有所上涨，成交均价为11952元/平米。本月集中上市或是新推房源居多的板块以江宁、江北为主，其他板块推量较少；江宁采用新的价格营销策略，因而在一定程度上，刺激了成交结构的变化，拉动了全市的价格。,上市量和成交量略有上涨，成交均价较上月有所上升,全市公寓市场,套数,元/平米,供应面，本月普通住宅仍然是市场的供应主力，其次为商业和办公；普通住宅供应量较3月的环比上涨了1.43% ，商业供应量上涨了27.12%，办公供应量较3月下跌了89.79%，； 成交面，受政府政策的严厉调控，购房者对政策调控更有信心；但伴随月末春季房展会的举行，开发
5、商转变价格营销策略，并加大优惠和折扣力度，吸引了部分购房者，因而成交量环比微涨了1.95%； 价格面，本月南京市场多为江宁和江北板块发力新推，江宁板块推新更多，其他板块推量不大，两江板块的成交在一定程度上拉动了全市的价格，因而本月普通住宅的价格环比上涨了13.93%。,全市供求结构,新增供应有所微涨，新增供求比为1.39，供应大于需求,4月份南京市区商品房供求情况表,上市量和成交均价有所上涨 成交量较上月有所下降,城北区域量价走势,供应方面：本月城北区域新增房源10.09万方（781套），比上月上涨了253.39%，主要受限购令和限贷政策的影响，前期上市量较少，4月下旬有楼盘上市，源于墨香山庄
6、（100套）和盈嘉香榴湾（192套）等项目的新推； 成交方面：本月共成交1.56万方（142套），比上月下跌了13.94%，成交主要来自该板块的盈嘉香榴湾、新城金郡等项目的成交，成交数量不及3月，跌幅较大。 成交均价：本月公寓成交均价13657元/平米，较上月有所上涨了10.46%；主要由于新城金郡、盈嘉香榴湾等项目的成交，在一定程度上拉动了板块的成交均价，因而价格有所上涨。,套数,元/平米,从各月各面积段占比来看，90-120平米和120-144平米的成交占比相对较大，其中90-120平米、160-180平米和180平米以上的比重有所减少，其他面积段的成交比重均有上升；主要源于限购令的严格执
7、行，改善型的大户型产品受到限制，购房者不轻易购买，大户型市场成交量缩减明显；银行的不断加息，使得购房者购房更加谨慎。小户型和刚需型户型颇受市场欢迎。目前市场上仍以经济实用的户型产品为主。,城北区域结构走势,90-120平米占主力，刚需户型总成交上涨,144-160平米的户型，前期推出的项目的认购量在这周逐渐转变为成交量，例如复地新都国际等成项目的交量相对较好； 其次为90-120平米产品在市场上占据优势地位，主要源于大地伊丽雅特湾、旭日雅筑、盈嘉香榴湾等项目的成交户型均以90-120平米的户型为主，在目前的市场下，经济实用性户型仍然备受区域购房者的青睐； 目前受政府政策严控的影响甚大，因而推量
8、节奏把握适度。,城北区域市场监控,中小户型备受追捧，整体销售率不佳,新城金郡4月份的销售率位居竞品组第四，成交均价是区域内最高的。 竞争格局：周边竞品以尧化门附近的项目为主，且均为毛坯销售。 上城风景北苑项目位置在尧化门中心位置，现在处于尾盘阶段，还余顶楼户型在售，为86、96、103平米现房，均价11000元/平米；旭日雅筑位于新尧新城文体中心附近，小区体量相对较小，现住宅、商铺均基本售罄，目前也处于尾盘销售阶段；盈嘉香榴湾10号楼于4月24日开盘，推出192套房源，户型以75平米的两房和87平米的三房为主，均价9200元/平米，优惠为首付60%，总价减5000元，一次性付款，总价减1000
9、0元。另在售01栋4套朝北的单身公寓，面积为38平方米，均价9100元/平方米，现购房全款减5000元。,竞品组监控,多为持销项目，本月盈嘉香榴湾新推房源,备注：受在建工程抵押影响，金郡项目签约进度较慢。,本月上城风景北苑和旭日雅筑的销售面积出现了明显的下跌，盈嘉香榴湾本月有大幅度的上涨，盈嘉香榴湾于4月24日新推房源，户型以75平方米的两房和87平方米的三房为主；并通过网页对产品、价格进行广泛的宣传，吸引了大量的刚需客户，拉动了成交量。 本月竞品项目的成交价格均有显著下跌，除了盈嘉香榴湾，略有涨幅，但是开盘结果并不理想，销售不足5成。 值得关注的营销表现是盈嘉香榴湾，是我司项目的主要竞争对手
10、，临近我司项目，并且该项目的营销表现丰富，凡4月30日-5月2日活动期间，每天到访香榴湾售楼处的前100组客户，均可获赠两张南京水游城横店影视城观影券（无敌兑换券）。,竞争企业监控,盈嘉香榴湾均价略有上涨，开盘销售不足5成,1、基本特征：开盘项目时间较为集中，处于静默期的项目居多，受限购令、限贷以及连续加息的影响，推量不足。（本月已知开盘数12个，较之前3月有所下降，环比下跌了47.83%） ； 2、产品与客户：90-120平米的经济实用型户型为主； 刚需产品仍占主导，改善产品仍然受到限制。 3、本月关键词：加息、限购、观望浓厚、成交量下跌、冷清、房展会,新开盘监控,4月上市量不大；90-12
11、0平米的经济实用型户型为主,紫金东郡,全市月普通住宅成交TOP10（按成交套数）,以经济实用型户型为主，多位于江北板块项目,前 期 活 动： 2011年3月6日的“三月女人节”和3月12日的定格幸福瞬间活动，使得新老客户其乐融融，备受关注和好评。热销纪录：中冶天城于2011年34月17日开盘，开盘吸引了100多组客户到场。开盘当天所推55套房源,836套房源被认购，开盘均价为15500元/平米，当天去化了65.45%，在限购令的严厉调控下，住宅市场较为低迷的时期，整体的销售成绩不错；客户购买动机：户型设计合理，并赠送面积；开盘价格定价合理，基本与之前保持一致；开盘优惠额度大，并有好礼相送。项目产品特性：主力户型面积为90-160平米，充分满足首次置业与改善置业的不同需求。附赠的私家庭院可达104平米，观景露台及地下储藏室的最大面积分别为20平米及70平米，超大附赠面积不仅缔造出优雅惬意的生活品质，更实现了楼盘的超高性价比。,热销借鉴,紫金东郡给力开盘，华丽展现,政策、市政及行业动态简析,【报告出品】新城地产市场营销部注： 1、本报告数据来源于网上房地产； 2、本报告数据采集时间为每个自然月的第一日至最后一日。,
