1、西安商圈格局西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊。高新商圈，以高新路十字为中心，辐射到科技路西口、光华路片区。具体可按城东、城南、城西、城北、城中、高新片区来划分。1） 城东康复路商圈西安市场经济的发动机：康复路商圈是以服饰为主的专业型批发 1市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等
2、类的市场。其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。迎合了众多消费群体的消费心理；与西安市区内交通极为拥堵的现象相比较，交通便利的因素也成为吸引了越来越多的零售消费群体的优势点；而零售消费需求的增长，也同样的吸引了更多品牌商家的目光。由此，在这样市场良性运作的情况下，康复路商圈的零售交易量大幅度提升，很多商家也瞄准了商圈内零售商业契机改变以往的经营模式，以批发兼零售作为新的经营模式。复路居住圈辐射范围内商品房项目较少，另外还有许多单位的家属楼、房改房小区和一些其他住房，大环境在城东片区是会相对成熟的。周边的商业氛围相较于城东其他区域来看是比较浓厚的，不过这个区域周边相对
3、于兴庆宫居住圈、浐灞居住圈等区域肯定在环境、景观等方面是不足的。但就租赁市场来说：康复路商圈繁荣的商氛围带来大量外地从业人员，这部分人群收入相对较高。同时区域内目前许多城中村伴随城东城市发展的需要面临拆迁，而城中村集中了大量的打工人群，伴随着拆迁，打工人群必然需要向商品房社区转移。西安服饰商圈之一长缨路商圈：是 80 年代改革开放以后，由马路地摊、简易大棚市场、 2规模化专业市场一步一步发展起来的。目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆 30 平方公里的规模。这一服饰商圈横跨新城、碑林两个区，西边近邻西安火车站和陕西省长途汽车站，北边和东边
4、也有两个长途汽车站，交通特别方便。由于长乐路、长缨路商圈离市中心较近，交通便利，经营品种齐全，所以已成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。以长缨路为轴心辐射周边区域的一个区域性商圈。长缨路服饰商圈肩负两重使命：一方面为以满足长缨路沿线区域内的居民生活配套的功能定位为主，与周边居民的生活密切相关，另一方面作为西安较大的一个传统服饰商圈，依然承担着重要的使命。“黄土堆积的高地商圈”白鹿原民俗商圈：白鹿原，原写作白鹿塬，位于西安的东边， 3蓝田县的西边。之所以称之为“塬” 是西北地方对黄土堆积高地的俗称。近年随着浐灞地区的开发与发展，配套设施的不断完善，这一地
5、区已经逐渐发展成为一个以民俗旅游为主的商圈。以白鹿原为核心辐射形成的一个以民俗旅游、农家乐、休闲娱乐为主体的西安近郊旅游度假地，发展民俗旅游观光区。目前白鹿原民俗商圈内无大型工厂，完全是农耕区域。按照现代生态平衡要求，山、水、田、林路综合治理，农、林、牧、副、渔文化旅游全面发展。这样特殊的地理位置和自然环境造就了西安近郊的旅游度假地，在这个商圈内，商业形态主要是以服务于旅游者的农家乐、度假村为主：诸如白鹿塬上龙湾村的万亩樱桃园，最早的时候只是一个樱桃园，现在成为一个以农家乐、樱桃采摘及销售、休闲娱乐、商务为一体的综合性旅游度假村；还有白鹿塬温泉度假村，这里商业形态仍然是服务于旅游者和学习培训者
6、及在此开会的参会者等，设有娱乐设施，还有餐厅、会议室、标准间，还有各项商业服务。重现繁荣于现世的大唐东市：大唐东市的改造范围主要以乐居场为主，其中改造范围为： 4东起经九路，西至化工六院、华陆公司；南起建东街，北至陕西省计量测试研究所、国税局。该项目结合乐居场城中村改造，城市规划的经九路道路拓宽、古遗址恢复维护。建设一个既有大唐雍容繁华气息，又独具碑林文化韵味的环境优雅的新型商贸、旅游、休闲、服务中心综合区域。原本的乐居场基本在房地产市场发展方面处于停滞，相关地产经营也仅以民房出租和商铺转手为主。但随着城中村改造的实施推进，良好的地段位置，丰厚的历史底蕴以及宏伟的改造规划无疑让大唐东市在重现之
7、前已备受瞩目，而区域房地产的发展也将会依托其商业广阔的升值前景而迅速发展，先前房地产行业发展的空白也会在东市启幕时再展宏图。借物流而兴的新筑商圈：货量是物流产业发展的最主要因素，只有相当的量才能有规模 5效应。目前西安外贸业务量的特点是增速很高但基数较小，同时在进出口方面，目前西安地区的货物出口量大于进口量，一方面货物品质不高，低值货占有相当比重；另一方面集装箱运输中存在空箱流转的不合理现象，进出口严重顺差带来的直接问题就是空箱的回程运输，资源浪费较为严重。而目前西安地区的国际货运企业总数在百家以内，市场趋于饱和，企业拥有小、支、全的特点，大多为东部港口城市的船公司和国际货运公司的分公司或办事
8、处。但由于运量有限，资源未能充分利用，但此也表明了西安拥有良好的物流发展潜力。同时，新筑的集装箱货运站是铁道部规划的全国 16 个集装箱中心站之一，近期落定的西安作为全国六大铁路枢纽之一也为未来港务区提供良好的运输条件支撑。加之港务区规划有门类齐全的各类配套园区，到时，出众的物流优势将吸引各关联企业的相继入驻，区域也将形成一条完善的产业链，带动经济飞速发展。未来区域经济的高速增长势必将有效的带动配套行业的快速发展，房地产行业自然受益匪浅。在目前市区土地资源日渐紧缺的形势下，如何开辟新的开发区域是各房企未来能否良好发展的基础。多数土地储备充裕的区域均存在经济发展落后，配套匮乏，升值缓慢等的现状，
9、使得投资价值不是很大。而新筑商圈自以西部第一无水港的姿态面世以来，以显而易见的未来升值潜力吸引了来自各方房企的目光。虽目前周边尚处于起步阶段，但良好的发展前景已经显露无疑。从前些年的无人问津，到近几年的地产渐热，可见新筑商圈的开发价值已逐步显现出来，随着西航花园、骞柳小区相继落成入住以及水城中心花园小区等社区即将建设，让新筑商圈内的人居氛围迅速提升。而区域住宅价格也是逐年增长。古今结合八仙宫文化旅游商圈：道教胜地八仙庵，位于西安市东关长乐坊内，为西安 6最大的道教庙宇，也是中国西北地区著名的道教建筑。现存主建筑均为清代所建，因庵中供奉八仙的塑像为主，故名“八仙庵” 。清末慈禧赐名“敕建万寿八仙
10、宫” ， “八仙宫”之名由此而来。西安房地产信息网数据研究中心对此商圈的界定：以八仙宫为核心辐射形成的一个以文化、古玩、旅游为主体西安古玩交易中心，发展宗教旅游观光区。碑林区政府在规划中就把八仙宫定位成宗教文化旅游景点，逐步将八仙宫联入以碑林博物馆为中心东西呼应、南北贯通的宗教文化旅游中心区。虽然以八仙宫所兴起的古玩、旅游产品等为主的商业有了一定的规模，但是还不足以带动起整个区域的房地产市场发展。八仙宫一带，主要以小商贩经营和地摊形式为主，而在此区域经商的人士大多为外来人口为主，他们或由于经济的压力、或由于地域情结的影响，或由于经营的流动性的影响，较多的人选择租房而居，无形中激发了市场购买力的
11、活跃。当黄金地段难有立锥之地时，开发商的目光即投了向浐灞区，随着市政规划的步伐，浐灞区的开发也步步跟进。以至于该区域新楼盘寥寥无几，这里老社区较多，地产开发难度较大，所以在八仙庵居住圈内的项目都是小项目，没有新建的大社区。新兴商圈浐灞生态区商圈：西安市浐灞生态区规划性质为：以滨水生态住宅及旅游度 7假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。西安市浐灞河生态区的发展建设对完善西安市城市功能，改善生态居住环境，提升城市的综合承载力，将产生重大而深远的影响。其功能定位为：西安市城区拓展的生态新区、西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区、城市高品质生态住
12、区以及城市休闲旅游度假区。浐灞生态区商圈就是依附于浐灞生态区的的规划而兴起的一个新兴商圈，为区域内的常住生活人口以及大量旅客、金融商务人士提供商业服务。浐灞的发展潜力被外界所看好，区域项目市场反应强烈，带动了价格的一路上升，而且区域新近进入的项目也越来越注重内外兼修，产品价值的提高也进一步促使了价格的上升。虽然住宅市场一直处于“火热”状态，但是新兴区域存在商业设施不足，生活配套匮乏的问题，区域入住率不高，人气不足同样是制约商业地产开发热情的一个因素。浐灞目前的商铺开发量相对其住宅面积明显不足，区内没有纯粹的商铺物业。仅有的零星商铺为住宅项目内部的商业配套设施，或者是住宅项目所附带的商铺。商铺物
13、业在浐灞生态区暂时呈现空白状态。按照浐灞区的发展规划，综合现代商贸是主要指产业之一。从住宅市场上可以看出，浐灞生态区目前人口逐年而增。而建设中的住宅项目，建成后也会有部分的社区商业用房推向销售市场。按照区域这种发展态势，商业配套不足的现状也将于未来两年得以明显改善。沙坡商圈告别老旧，终将破茧成蝶：沙坡位于西安市城东兴庆南路，交通大学 8以东、理工大学以北，是西安形成较早，发展较为繁华的城中村之一。城中村改造的正式启动，为区域商圈兴起奠定基础，改造后的沙坡区域将会以针对区域特有的学生消费群体为定位，以零售、餐饮、娱乐等商业业态为主要构成。由于有旺盛的区域消费能力作为支撑，这将使得未来沙坡商圈的商
14、业投资价值变得十分明显。新形成的商圈也会在蜕变之后飞速成长，坚实的商业基础、强大的消费支撑让沙坡商圈仅需期待破茧成蝶的那一天。城东老牌商圈胡家庙商圈：从大商业环境上看，以康复路、轻工市场、义乌 9商城为中心的核心商圈辐射影响，令这里商贾云集，贸易往来络绎不绝，区域经济包括房地产开发深受其益。同时，这里也是西安商贸活动最为频繁的区域，强大的人气、商气、财气让这里成为了众多商家争先抢夺的一块宝地。繁荣的商业氛围也让区域的投资以及收益价值持续增长，前景看佳。商圈拥有华润万家超市，胡家庙综合批发市场以及众多沿街分布的各类商业门店。就医方面则同样十分便利，西京医院，北方医院，胡家庙医院，电力医院等医疗机
15、构遍布周边。其比较完善的周边生活配套需求，满足了居住的便利性需求。虽然胡家庙区域房地产开发较全市其他成熟区域来说起步较晚，但较为理想的居住环境、相对完善的生活配套以及便捷的交通路网让其房地产项目的销售价格也是逐年攀高。胡家庙商圈也将继续迈着其坚实的步伐在城东商圈中扮演着越来越重的角色。东部商贸物流中心纺织城商圈：随着国家产业结构调整和市场竞争的加剧，10纺织城地区企业逐渐陷入困境，以至造成该地区经济发展整体落后，与城市快速发展进程已十分不协调，纺织城改造势在必行。纺织城区域改造将首先完成企业破产改制，积极引进印染、服装等行业，延伸产业链，形成技术领先、规模不减的新纺织产业群。同时实施旧城改造。
16、通过对纺织城地区企业和城中村的搬迁改造、内外交通路网的优化升级，打破封闭现状，依据产业布局及各类用地整合情况，规划形成“一核、两带、三轴、六大功能片区”的空间格局。建设生态地产将成为纺织城区域地产市场发展的目标，区域依托浐灞生态品牌，在规划居住区发展生态型房地产业。对纺织城地区大中型企业实行综合治理，实行就地改造和搬迁相结合，以搬迁为主。整合半坡博物馆、汉霸陵、隋灞桥等旅游资源对企业搬迁和棚户区、老楼群改造后的土地进行综合整治和开发培育文化创意和旅游产业，使之建设成为西安最宜人居的地区之一。目前已有东方世纪城、东江锦苑、现代花城、大华锦绣等项目逐渐支撑起纺织城区域地产市场跨步发展，同时伴随区域
17、改造扩张发展，浐河区域水岸东方、荣德棕榈湾等大打水景生态牌的各地产项目已将为纺织城区域地产发展的主力军。做好生活区的改造、配套基础设施的优化升级、社会公共服务功能的提升。着力打造商贸物流中心，积极引进一批国际、国内知名的商贸物流企业，在东三环沿线形成西安东部商贸物流中心。不过商圈的形成并非短期之功，也并非是一个商业地产项目所能带动的，而是和城市规划的走向以及周边区域大型居住区的形成密切相关，规划的力量和市场需求的力量也成为形成商圈中最为重要的因素。纺织城新区将通过区域基础建设改造提升，发展信息服务、文化创意、物流贸易等相关功能，构成新的纺织产业链条，打造西安东部的商贸物流中心。稳健迈向繁华之列
18、的东二环商圈：东二环北接辛家庙，南邻建工路，其间贯穿11咸宁路、互助路、长乐路、长缨路及华清路等交通要道，历经数年发展现已成为城东不可或缺的商业重地。东二环沿线也聚集着西安工业大学、西安工程科技大学以及西安理工大学等 3 所高校，数万教职工所带来的强大消费能力也让周边沿线形成了以餐饮、娱乐业为主要经营业态的商业发展特点。同时，东二环沿线周边区域分布着如信号厂居住圈、仁厚庄居住圈、伞塔路居住圈、胡家庙居住圈等数个成熟居住圈，作为日常生活必不可少的商业配套也在旺盛的购买需求刺激下快速发展，贯穿二环。产业升级，推动商圈日趋成熟虽然。东二环商圈发展已有一段时间，但仍然无法满足消费者迅速增长的消费水平，
19、更新换代成为了东二环商圈走向成熟的必经之路。目前东二环已形成了以立丰国际公寓为代表的精装小户型项目，主打城市快节奏便利生活；以东尚、就掌灯为代表，依托临近城市公园，倡导绿色、高尚生活的中高档规模型社区；以紫昕花庭、新兴骏景园等项目为代表的中等阶层置业热点项目等地产开发集中区域，为区域提供了适合各年龄段、各收入段置业人群购房需要的各档项目，供应结构较为完善。相信在不久的将来东二环商圈会迈着稳健的步伐跻身全市繁华商圈之列。城东“幸福地”幸福路商圈：西安的城东区是传统的军工区，幸福路商圈是12以幸福南路、幸福中路、幸福北路为轴线而辐射周边的一个区域商圈。幸福路商圈主要以吸引幸福路辐射的区域内的消费者
20、为主，和居民的生活最为密切。商圈北起华清东路，南至西影路，以幸福路为中心，几乎串连起整个城东区域。在东二环与东三环之间独树一帜。其中尤以城东的旧城东二环以内的区域发展的最红火，而城东的新城新兴的浐灞区域，近年来随着城市的规划以及房产的开发也在逐渐完善当中。虽然幸福路商圈在城东的新旧城之间，但是与新旧两城相比，不论是配套还是景观上都明显不足。其中区域内的商业设施以及商业配套明显不足。旧时幸福路区域商业配套零零散散，没有大的商铺、商场，商业以小便利店以及一般的菜市场等为主，多是个人出资，独立经营的小店铺，以满足区域内的居民基本生活需求。甚至可以说幸福路商圈就几乎没有商业配套，就更不要提“商圈”之称
21、了。居民的其他商业需求则只能依赖其他区域的商业配套来满足。随着区域内居住者越来越多，消费需求也随之越来越多，需求也越来越细分。对区域的居住者来说，随着生活水平的提高，对居住舒适度的要求也就提高，需要出现一个完整的商圈来满足生活需求。幸福路商圈 “自力更生”就在所难免，不再依赖其他区域的辐射，自主满足区域内的消费需求，为居民提供便利，成为幸福路商圈发展的源动力。同时幸福路在城东区与多条东西向道路相交，有数十条公交线路经过此区域，具有方便快捷的交通和便利的设施，对经营者来说是十分重要的，这为商圈的发展提供了最基本的交通配套。2） 城南小寨商圈欲与钟楼比肩：南二环以南，电视塔以北，太白路以东，经七路
22、以西13的区域被称为小寨商圈的辐射范围，其坐拥长安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条西安城市主干道与周边区域连接，交通条件甚是便利，从而也为商业流通提供了优越的道路条件。小寨商圈范围内大专院校、各类居住小区众多，人口高度密集，市场需求旺盛，无可厚非的成为城南第一商圈。小寨东路商业分布相对分散，主要有金鹰国际购物中心小寨国贸店。小寨西路路段较长，主要的商场有销售业绩令开元百盛等大商场艳羡的军人服务社一社，小寨西路和小寨东路近来由于受西安地铁 3 号线修造的影响，生意不是很好。但在 2010 年地铁通车以后，这区域的地铁经济和令人艳羡的巨大时尚消费群必将会全力弥补现在的损失！长安南
23、路：这一路段是该商圈中距离最长的一段路程，商业分布从超市、百货，购物中心和服饰批零市场应有尽有，在建项目也很多，八里村的城中村改造工程将催生期一批有质量的城市综合体。著名商业主要有雁塔文化新天地 MALL，嘉汇汉唐书城，长延安堡综合市场，陕师大商业步行街，华东服饰广场长延堡店和阳阳国际购物广场等。长安路是沟通西安市南北交通的大动脉，沿线商业非常发达。近来由于地铁 2 号线的修造和八里村等城中村改造工程的影响，商业营业额收入减少很多，但是该区域的销售业绩还是远非土门和龙首可比！和小寨东西路一样，在 2010 年地铁通车以后，该区域的地铁经济和令人艳羡的巨大时尚消费群必将会全力弥补现在的损失！长安
24、北路：这一路段相对较短，业态分布却一点不比上述三条街少！由于距钟楼不足 10 分钟车程，这一区域的大学分布有较为密集，从而催生了西安市最为时尚的自由商场小寨百汇，百汇周边飞炫广场和海港城及周边的大多品牌店，生意都是好的不得了，连好又多超市也打起了时尚牌！百盛百货自然不会放过这一块好地方，必胜客、肯德基、德客士、百富、汉城等餐饮特色店也大大满足了时尚青年的口腹之欲。小寨十字原来的西安商业大厦改造工程已经开始，未来这里也将是一个现代化的时尚 MALL！不过，和百盛一步之遥的开米广场、和海港城邻居的旺座广场在几番改变经营形式和业态规划仍不能改变惨淡经营的现状。小寨商圈未来的发展定位，将以第三产业作为
25、支柱产业，重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业，充分利用现有的商业资源，通过商业设施的完善，配套服务的跟进，形成良好的商业环境，树立品牌街区形象，吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造，形成发展规划与市场需求之间的良性互动，将既存优势转化为区域的核心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务业的新中心。小寨作为商业发展区域的功能定位已经确定。土地资源的稀缺和雁塔区域经济的发展也从内部推动着小寨地区开发存量土地和挖掘潜力。与钟楼商圈比肩，小寨胸有成竹。大学商圈边家村商圈：家村商圈作为一个临近钟楼商圈的大学商圈，主要是14高校周边形成的一个商业业态，定位的是一个区域性的城区性，而不是一个
26、城市的商业中心，所以级别规模会相对小一些。大型商业百货市场数量主要有太白商厦、太白路天天商业街、太白路批发市场、人人乐崇尚百货、边家村蔬菜副食综合市场等，其中多数属于建设年代较早，内部装修陈旧已逐渐与年轻时尚购物出现脱节，除“崇尚购物”外无类似小寨商圈“飞炫广场”、“好又多地下商场”等以年轻时尚购物为主体布局的购物广场。边家村商圈拥有优越的地理位置和庞大的消费群体，高等院校消费行为和购物成本为商圈内的投资者提供了巨大的商机和风险。总的来说，边家村商圈拥有优越的地理位置、特殊的消费群体等优势，虽然现阶段业态分布比较凌乱且土地市场开发还未走入正规，但周边的城中村改造、工业搬迁等都已开始且初见成效，
27、对于边家村商圈的区位优势，改造后这些影响圈内商业发展的不利因素都会在城市改造的大流中扼杀，这个蕴藏着巨大的市场潜力的大学商圈将会给投资者带来更多的商机。日渐兴起的西万路商圈：西万路位于城南，南接太白南路、丈八东路、绕城高15速，西接 210 国道、与郭杜商圈紧紧相连，是去往户县、汉中等地区的重要通道，可谓是西安的“南大门”。西万路商圈是以西万路为轴线，高新、郭杜及高新二次创业区三区交汇形成的辐射周边的一个区域商圈。目前，活跃在西万路的房地产项目众多，其中和记黄埔、绿地集团、紫薇地产、等知名地产商已经在这里强势进入，而且已发展壮大。西万路楼盘布局可谓是“两头热，中间冷”，两头热指：西万路北端即西
28、万路与太白南路交汇处，这里项目有天正幸福里、绿地世纪城、粤汉国际等项目，该区域的特点是距离太白南路商圈和电子城商圈较近，可享受这两个商圈的商业和生活配套设施，但目前该区域内居住环境有待提升；西万路南端即西万路与郭杜 210 过道交汇处，这里项目有早期建设的紫薇田园都市，和现在正在建设的盛世长安、雅居乐花园等项目，该区域的特点是主要以大型项目为主，配套主要依靠社区内部配套来满足居住人群的基本需要，周边还有一些大型家居市场。中间冷是指：西万路中间由于早期大型商贸物流业较多，而且加油站较多，目前楼盘在这里开发建设的不多，因此，形成了西万路独具特色的楼盘布局。随着高新二次创业和长安区的不断发展，西万路
29、商圈内的项目会越来越多，人气也会聚集，商圈内的商业也会不断完善。建材家居零售王国太白商圈：太白路什字被称为太白路商圈，这个商圈是16以太白路建材市场为中心发展起来的，主要经营业态为建材装饰材料业，有着十多年建材销售历史，曾经是城南地区家装建材采购的首选之地。但南二环的交通改造，部分阻碍了该市场的发展。使太白商圈的处境处于一个较为尴尬的境地。求新求变求突破就已经成为太白路商圈惟一的出路，何家村改造为太白路商圈重塑形象提供了一个很好的契机。以“品位家居，品质消费”进行市场定位，满足消费者各种生活需要，开创西安建材家居商业地产的新纪元！为南郊及高新区附近以及全市的居民提供一处放心消费的家居市场而兴起
30、的。东南金三角西影路商圈：西影路商圈是以西影路为轴线，城东、城南、曲17江三区交汇形成的辐射周边的一个区域商圈。地理位置上佳。交通便利，出行方便。小寨东路、雁塔北路、曲江大道、雁翔路、西延路、经九路、青龙路等多条道路与西影路相交，四通八达。而青龙寺、大唐芙蓉园、曲江南湖、大雁塔广场、曲江海洋世界等多处人文景观也坐落在区域周边，为居住者提供了休息休闲的场所，也使得区域内的环境更为清新自然。整个区域不但有良好的生态环境，同时又有深厚的人文底蕴。浓郁的文化的氛围背后是强大的潜在的购买力。在城市，有学校的地方就有市场，学生是最大的消费群体。而西影路周边的多家科研机构连带家属院也是消费的潜在动力。盛唐之
31、景再现大雁塔旅游商圈：大雁塔商圈是指依托大雁塔大慈恩寺18历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块。为一个旅游商圈就不能不说其自身的旅游配套。大雁塔作为一个名扬中外的旅游胜地，不必赘言。游人如织，大雁塔与慈恩寺浓厚的盛唐气息不仅迷住了国内的游人，对国外的游客有有着一定的吸引力。大雁塔北广场作为亚洲最大的喷泉广场和最大的水景广场，是陕西省的”文化景点”和“形象景点”，同时也是市民们最为喜爱的休闲场所，已成西安的“城市名片”。广场还拥有亚洲规模最大的广场雕塑群，从形式到内容都暗示着唐代文化的
32、审美精神，“大唐盛世”和“丝绸之路”浮雕则再现了唐代的繁荣与活力。大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等项目整体设计以凸显大雁塔慈恩寺及大唐文化精神为主，并注重人性化设计，不仅仅作为商业项目呈现给游人，其中蕴含的盛唐元素也足以使这些商业地产成为新的旅游景区。因地产而兴的丈八东路商圈：在城南的新商业圈中丈八东路的发展引起众人的19关注。丈八东路位于城南，南靠电子正街、东仪路、朱雀大街、长安路，西接太白南路、西万公路，东靠雁展路，呈直线状，交通网络四通八达，是连接高新板块和曲江板块的重要交通枢纽。初期，由于丈八路的商业发展没有任何基础，最早之前也只是为满足区域少量的居住人群
33、生活配套而形成的零星铺面，但随着城南房地产发展的外扩，以及区域人气的逐步聚，带动了丈八路各项基础设施的建设，整个丈八东路环境发生了很大的改变，政府也积极投入，鼓励并促进商圈内各类欠缺型商业项目的规划建设，虽然丈八路商圈商业发展起点较差，但是整个城南浓厚的教育配套和丈八东路本身独特的的地理位置，分别与三个重要商圈相交汇，资源得以共享，所以居住在此的人可以享受到比其他区域更多的配套，加上初期开发较低的房价，吸引了不少人在此购房置业。随着各个新开发的楼盘项目在丈八东路延伸发展，商业也由此伴随着发展，由此也形成了在楼盘相对集中的区域，商业业态已较为齐全且渐成规模，而在楼盘相对稀少甚至还没有开发起来的空
34、置土地上，商业则比较稀少的特点，同时目前区域主要以满足区域居民的生活日常所需的商业业态为主，而随着区域房地产的进一步开发，必将带动区域商连片成规模发展。由于丈八东路没有任何的商业基础，所以大部分的开发商在项目规划中都考虑到了这点，有部分沿街的底商，也有社区内的商业街，由于消费群体比较固定，且小区规模都比较大，虽然还没有达到成熟商圈的价格，但是其上涨空间和投资价值都是非常大，这些都是目前成熟商圈都无法比拟的。新旧更替“李家村商圈”：李家村商圈东临雁塔路，南接友谊路，北向两20站路到和平门，四通八达、极为便利，地理位置可以说得天独厚。西安万达广场是大连万达集团在西安的 1 号作品，是一座集合了大型
35、百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品城市综合体。新李家村是以万达广场为中心而辐射出的整个区域，成为区域新的创富中心。房地产界的一句名言：“房地产除了地段还是地段。”这句话同样适用于商圈。好的地段可以使一个商圈绝处逢生、也可以使一个繁华的商圈更上一层楼。绝佳的地段配以完善的配套打造出李家村商圈的上好“地利”。李家村周边科研单位较多，而且与西安建筑科技大学隔路相对、并与长安大学、西安科技大学仅为一站路的距离。科研单位众多以及庞大的学生群体购买需求旺盛，形成了强大购买力。另一方面，曾经车水马龙的服装市场带动了周边商业氛围的大发
36、展，聚集了不少的人气使得李家村声名远扬。东西南北四方可达的便利交通使得这里的人流量逐日增多，周边的休闲娱乐场所众多也吸引着很多人来娱乐，使得这里越来越繁华，而便利的购物超市华润万家、秋林公司也为这里集聚了不少的人气。而雁塔路的电子一条街也给这里带来了不少的人群。“成熟”之上吉祥村商圈：吉祥村位于小寨西路与含光南路相交汇处，以该21十字路为中心，涵盖周围住宅生活区，西接高新区，向东离小寨商业区两站路、向南为南二环写字楼商务区，交通发达实为黄金位置，使得这里也是人口居住的集中区域，人流、车流、商业都是比较大的，为城南较为成熟的商圈之一。多年来由于自身优越的地理位置，吉祥村商圈已经发展的比较成熟了，
37、配套各方面比较齐全，但由于其自身历史原因和其他因素的影响，使得这里的商业发展也比较有局限性，例如吉祥村十字路口与相隔一站的吉祥诚信商业步行街相比，步行街人气明显缺乏，人流量也非常少。吉祥村十字路口虽然商业氛围浓厚，但是商业圈的范围和规模并没有扩大，商铺的面积也没有太大的增加，也没有商业项目的开发，经过多年，吉祥村还是以秋林为人口购物最聚集的地方。加上大型蔬果批发市场，这里的整体环境还是比较嘈杂的，但相比较城南其他区域，这里的生活配套却是那么成熟，给人们生活带来便利。长期依赖城南的商业主要都集中在小寨，随着城市规模的扩大，距离小寨 2 公里的左右的吉祥村成为开发热点，最近几年西安房地产发展迅速，
38、吉祥村商圈的繁荣也得到不少房地产开发商的亲睐，像皇家公馆、花好月圆、豪盛时代华城、颐和宫等，但是由于周边厂房以及城中村遍布，地块相对稀缺，后续的开发项目也不是很多，所以显出了目前在售项目的珍贵。 城南“金三角”商圈明德门商圈：明德门区域紧邻小寨商贸区，西靠高新开22发区，南接西部大学城，自然博物馆、大明宫雁塔购物广场、电视塔等环伺周边，可谓处于城市发展的“金三角”地带。朱雀路南北即将贯通，丈八路全段贯通至西高新，广场西路直通含光路，青松路连接长安路与电子二路。随着西安城市发展的持续南扩，以社区型商业为主的商圈业态已基本形成，同时商圈价值也正随着区域入住人群的不断进入正逐步提升。目前明德门商圈社
39、区型的商业业态分布特征极为明显，诸如零售型业态如便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等应有尽有；服务型社区商铺的商业形态如餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等使明德门区域的商业氛围愈显浓郁。伴随着随城市南扩，以及周边高新区域、小寨商圈、西部大学城区域建设推进的辐射带动，明德门商圈作为这些城市发展的“金三角”区域，无疑已成为城南乃至西安房地产市场发展的热点区域。日益崛起的电视塔商圈：随着西安城南小寨商圈的兴盛，长安大学城的崛起，23一向冷寂的电视塔也日益受到商家的关注，一个新的以电视塔为中心的商圈又日渐形成。在连
40、通曲江的开发中，电视塔周边环境的日益改善，商圈初步定位于高端和经营品牌。其中西安会展中心，自然博物馆，三森国际家居建材城，世界五百强的麦德龙超市的入驻，地铁的修建，电视塔的改造以及圈内不定期举办各种大型展览及会议已经逐渐形成气候，都为这里聚集了大量的人气。麦德龙超市，三森国际家居无疑都进一步促进电视塔商圈，西安高端商业焦点奠定一定的基础。曲江西安未来的不夜城：曲江新区以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址24为中心，区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，丰富的旅游资源及每年近千
41、万的接待量已经成为曲江经济全面提速的强大支撑，曲江的腾飞带动了区域价值的飞速提升，如今的曲江已经成为西安地产界绝对的热点，土地和住宅价格连连攀升，更重要的是其作为西安的高尚住宅区已经深入人心。良好的区域环境和巨大的升值潜力也吸引了众多国际级投资商的青睐，曲江的未来一片光明，而占据重要分量的商业地产也将会在曲江这片沃土上茁壮成长。“文艺”复兴文艺路商圈：文艺路商圈核心区域位于文艺北路至友谊路十字，25其南向辐射至南二环、北向辐射至文昌门、东西向沿友谊路辐射，分别与李家村商圈、南稍门商圈接壤。完善的配套设施为商圈繁荣提供了良好的支撑，加之文艺路作为早期居住密集区经过多年发展已经形成了十分浓厚的居住
42、氛围，也为商圈发展提供了必要的购买力支持。同时，环城路、友谊路、南二环三条东西大动脉也保证了文艺路商圈拥有完善便利的交通条件。这里逐渐呈现出多元与高端并存的优势前景。文艺路不仅会被“人文”、“繁华”替代，更会演绎成一处极具开拓性、时尚性的文化商品区域。天时地利人和齐聚 “西部硅谷”呼之欲出：雁塔路 IT 商圈以雁塔南路为轴26线，辐射范围 1 公里。雁塔路 IT 商圈共有 3000 余家电脑公司，仅电脑城就有 8 家之多，此外还有数以百计的专卖店，在全国 IT 城市级别指数中，西安与深圳、重庆、成都、武汉、沈阳、南京同属于 2 级城市，其中西安 50的 IT 销量都在电子一条街“雁塔路商圈”所
43、创造，这里已经成为西安规模最大、密集度最高、经营时间最长的一处电脑城集中地，西安 IT 界的代名词。拥有天时地利人和的雁塔 IT 商圈，在商业繁荣发展的同时自然会聚集一群经营电脑生意的商家和从事 IT 行业的白领人士，其中也以外地人为主。他们的文化素质、经济能力和对居住的要求都远高于早期的外来人员，这一群人直接带动了圈内的住宅房地产市场发展。在商圈的带动下，鲁家村、建科大居住圈的住宅大部分为 10 年左右楼龄的家属区，但租赁都非常火爆，租客主要为电脑城的经商者和 IT 白领。西安市二环内及二环沿线工业企业搬迁和西安城中村改造计划的的逐步实施，届时雁塔路 IT 商圈内房地产开发用地紧缺的局面将有
44、所改观，大批房地产开发用地涌入市场，圈内部分与 IT 高科技的形象很不相符破旧门面、矮小建筑，将在新的一轮改造中成为历史的遗迹。商圈将会进一步扩充整体规模与经营范围，商圈内的 IT 市场也将迎来更多新成员。雁塔路 IT 商圈辐射范围与对消费者的吸引力来说都将进一步增大。 电子城商圈：该商圈处于西安的城乡结合带，和土门相似，不过却比土门更加27现代时尚，因为周边的消费群体聚集了老西安的大量军工科研单位和大专院校。目前区域内的商业主要以时尚潮流百货，生活超市，商业步行街，集贸市场和专业汽车城为主：主要有民生百货电子城店，军人服务社二社，人人乐超市，新一佳超市，电子城步行街，电子城集贸市场，丈八路蔬
45、菜水果批发市场，大明宫家居建材城雁塔店和西北汽车城等，石油大学，西安美院，培华大学，欧亚学院，西京大学等13 所大专院校的 100 多万消费群更为该区域的商业发展贡献了很大的力量。该区域新开发商品房项目较为集中，随着新项目的落成入住，电子城的发展，西安地铁的修通，经济势必会更加蓬勃的发展，我们将继续关注。3） 城西悄然改变中的“西门外商圈”： 西门外商圈有西关正街、环城西路等城市主干28道贯穿而过，交通十分方便。从西稍门十字到西门外也就一两站路，距离城内非常接近，有四十二中、西工大附小、西关小学、西工大附中、西安一中等学校；有西安市第五医院等医疗机构；配套的成熟受到了置业者的青睐，为商圈的发展
46、积聚了更多的人气。而西门外交通的便利不言而喻，为商圈的发展提供了前提条件。综合来说西门外商圈无论是生活配套还是环境景观抑或是交通道路等优良的设施，在城西区也是数一数二的，为西门外商圈的发展奠定了基石。酝酿“质变”中的西稍门商圈：西稍门商圈，处于西门商圈和土门商圈之间。29东一公里接西大街商圈，南至大唐西市、高新区。交通方面可谓十分便利，其虽目前暂不及同属城西土门商圈繁华，但其以卓越的区位优势已渐现其商业发展潜力。该区内有劳动路、桃园路等城市主干道贯穿而过，交通十分方便。横穿西稍门商圈的西关正街是城西通往城内的必经之路，交通方便。从西稍门到西门也就一两站路，距离城内非常接近。虽西稍门商圈受城西整
47、体环境影响，周边有老工业社区影响，整体环境不如西高新，但是和城西丰禾路板块和大庆路板块比较，本片区配套成熟，又受到城内和西高新辐射影响。明日之星西咸板块商圈：西咸共建区规划为五大功能区：即高新技术产业区、30专业物流区、中央商业区、生态观光旅游区、生活居住区。同时，将整合两市优势资源，加大对电子信息技术产业、机械装备工业、国防科技工业、医药工业、能化工业、纺织工业、食品工业、建材工业等八大支柱产业的投入。发展规划西安，咸阳两市将充分利用共建区地势平坦开阔，用地集中连片，土地开发成本低廉，生产要素聚散便捷，交通便利，电力、电讯设备先进齐全的优势，集中两市资源，加大招商引资力度，加快建设步伐，使之
48、成为西咸经济一体化的试验区、管理模式的创新区、高规格发展的样板区、最具经济活力的增长区。目前西咸共建区还未达到成熟生活区的标准，区域多数项目还处于建设当中，入住率不高，影响了商业物业的发展，目前区域纯商物业暂是空白。而作为房地产项目而言，基于目前区域商业配套不足的现状，诸多楼盘如金泰丝路花城、奥林区克花园等社区中均有商业规划设计，作为一个新区、一座新城，未来随着区域居住人气的聚集，区域商业必然一领风骚!大兴路地区是西咸一体化经济圈的重要组成部分，大兴路区域的改造有利于提升城西整体的区域环境和档次，增加城西地产市场对西安的影响力，特别对紧邻的西咸共建区将产生重大影响，为西咸板块的地产市场注入春风
49、。土门商圈，亟待打响突围战：说到土门商圈，其便是一个依托在城西老牌居住31圈而逐步衍生、繁荣的商圈之一。其形成范围主要以土门十字及沣镐西路为核心，向西辐射至汉城南路、红光路等；向东辐射至桃园南路与沣镐东路十字附近；南北向则以西二环为主要辐射区域，但受二环沿线开发定位及高速路的人行通达不便捷性，受该商圈辐射影响较弱。整体来看土门商圈核心辐射范围较显狭窄，影响力偏弱，主要满足周边居民日常生活的购物需要，规模和档次已经成为制约土门商圈发展的重要瓶颈。 还“金市”于西市：集经济活动、人文历史、商业娱乐等等功能于一身的大唐32西市将毋庸置疑的成为城西最为亮眼的商业聚集区，同时区域将以大唐西市为核心向周边辐射，全面带动区域商业繁荣，最终形成以大唐西市为核心的超广域商圈。作为大唐西市商圈核心的大唐西市项目地处劳动南路紧邻南二环，紧邻三条交通干道劳动路、友谊路、南二环贯穿全市；享受西高新快速经济发展、成熟商圈的带动和辐射，区域商业化进程速度将大大加快。拥有巨大未来发展潜力的大唐西市也势必带动周边地产行业的迅速崛起，一改城西地产市场不温不火的经营现状，立志成为新的投资热点区域。在区域地产未来发展方面，除了拥有出众的区位优势之外，区域的其他条件也增色不少西北工业大学
